海爾地產(chǎn)調(diào)查——制造業(yè)大佬如何涉足房地產(chǎn)

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2002年4月，海爾地產(chǎn)成立。2007年，已經(jīng)成立五年的海爾地產(chǎn)旗下只有三個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目和三個(gè)中檔商品房項(xiàng)目，且不說(shuō)外部評(píng)價(jià)，海爾集團(tuán)總裁楊綿綿對(duì)海爾地產(chǎn)的評(píng)語(yǔ)就是“慢且差”。
2005年，海爾地產(chǎn)也只有2億銷售額，而當(dāng)時(shí)海爾集團(tuán)的收入已過(guò)千億。那段時(shí)期，海爾地產(chǎn)在海爾集團(tuán)的業(yè)務(wù)份額和利潤(rùn)份額中所占比例甚小，如果不是房地產(chǎn)在中國(guó)萬(wàn)眾矚目，不必說(shuō)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中與已然獲得諸多聲名的房企一決高下，即使在海爾集團(tuán)內(nèi)部，海爾地產(chǎn)也未占幾分話語(yǔ)權(quán)。
如果說(shuō)海爾身上有很深的張瑞敏印記源于歷史原因，那么張瑞敏對(duì)海爾地產(chǎn)的發(fā)展起決定作用則屬于典型的權(quán)勢(shì)管理。所謂成也蕭何敗蕭何，2007年，張瑞敏邀請(qǐng)盧鏗加入海爾地產(chǎn)的時(shí)候想必有改變海爾地產(chǎn)的想法，當(dāng)時(shí)，青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為盧鏗很難融入海爾，很快走人的判斷也不時(shí)傳出。
未能履行完張瑞敏此前與他約定的8年合同，盧鏗2013年1月1日正式離開海爾地產(chǎn)，其實(shí)，早在2012年，盧鏗離開海爾的消息就不時(shí)傳出。盧鏗在海爾的五年，幾乎是海爾地產(chǎn)到目前為止全國(guó)發(fā)展重要五年。
2002年到2007年，海爾地產(chǎn)在青島開發(fā)的雅居系列，包括海爾桐安雅居、海爾京峰雅居、海爾海延雅居都屬于政策性住房，海爾地產(chǎn)所做的第一個(gè)商品類住宅是青島海爾公社。
在盧鏗進(jìn)入海爾地產(chǎn)的2007年，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況，張瑞敏提出了“兩金一資源”的指導(dǎo)思想，具體表現(xiàn)為“為政府和社會(huì)貼金、為海爾爭(zhēng)金、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)資源”。張瑞敏的想法直接催生了海爾地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)商全然不同的商業(yè)邏輯——海爾地產(chǎn)通過(guò)完成地方政府希望推行的經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，從而爭(zhēng)取特殊的開發(fā)機(jī)會(huì)和政策條件。
2007年和綠城在濟(jì)南合作的海爾綠城全運(yùn)村及奧體酒店項(xiàng)目是海爾地產(chǎn)走出青島的關(guān)鍵一步。2009年，海爾綠城全運(yùn)村完成銷售額25億，隨后，海爾地產(chǎn)還在山東省其他城市陸續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，包括泰安國(guó)墅天道、威海原鄉(xiāng)37度、臨沂臨天下等。
海爾綠城全運(yùn)村之后，海爾地產(chǎn)進(jìn)入重慶開發(fā)海語(yǔ)江山和恬園，這是海爾地產(chǎn)在山東省外開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這標(biāo)志著海爾地產(chǎn)正式開始了全國(guó)范圍內(nèi)戰(zhàn)略布局。
事實(shí)上，海爾地產(chǎn)在重慶拿地開發(fā)起于2005年。當(dāng)年7月，海爾集團(tuán)和重慶市政府簽訂《投資合作協(xié)議書》，重慶政府表示將約1440畝的宗地協(xié)議出讓與海爾，用于建設(shè)以公司命名的工業(yè)園區(qū)，約定將土地價(jià)款全額返還。之后，重慶政府如約出讓并返還土地出讓金5431萬(wàn)元，海爾卻中途提出將其中一塊約284畝地用于做房地產(chǎn)開發(fā)，海爾集團(tuán)的這一行為得到重慶政府默許，這也是海爾地產(chǎn)能夠走出山東的根本原因，即張瑞敏“兩金一資源”指導(dǎo)思想中的“為政府和社會(huì)貼金”。
此后幾年，海爾地產(chǎn)又分別在長(zhǎng)沙、泉州、天津、太原拿地開發(fā)，至今，海爾地產(chǎn)在全國(guó)10個(gè)城市有了項(xiàng)目開發(fā)，初步完成了布局全國(guó)的想法。
　海爾地產(chǎn)集團(tuán)旗下現(xiàn)已擁有多家地產(chǎn)項(xiàng)目公司和一家物業(yè)管理公司。投資開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目起源于青島，已先后拓展至濟(jì)南、煙臺(tái)、臨沂、泰安、重慶、太原、天津、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等十幾座大中型城市，呈全國(guó)布局態(tài)勢(shì)。
　　2007年10月，海爾地產(chǎn)官網(wǎng)刊出了一條十余字的公告：“盧鏗先生出任海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官。” 這標(biāo)志著一度以“制造業(yè)”定位的海爾集團(tuán)終于下決心把地產(chǎn)業(yè)務(wù)推向企業(yè)的前臺(tái)。海爾集團(tuán)提出了“一千天再造海爾”的計(jì)劃，張瑞敏醞釀已久的集團(tuán)各板塊戰(zhàn)略調(diào)整拉開序幕。作為集團(tuán)再造中的重要一環(huán)，當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與海爾已達(dá)700億元的家電業(yè)務(wù)相匹配。
　　2011年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮，這次“過(guò)冬”的一個(gè)重要前提和基礎(chǔ)就是“廣積糧”。2011年下半年，海爾地產(chǎn)啟動(dòng)了并購(gòu)策略。當(dāng)時(shí)海爾地產(chǎn)已經(jīng)根據(jù)形勢(shì)作出了預(yù)測(cè)：2012年6月-7月將為最佳并購(gòu)時(shí)期。能夠進(jìn)入海爾地產(chǎn)并購(gòu)篩選范圍的有三種類型：第一，純粹并購(gòu)?fù)恋兀蛟祀p品牌；第二，大的土地項(xiàng)目，既能并購(gòu)未來(lái)收益，也能并購(gòu)現(xiàn)金流；第三，金融地產(chǎn)，可以利用杠桿。除了并購(gòu)之外，海爾也正在積極擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。盧鏗表示要抓住因調(diào)控而出現(xiàn)的土地機(jī)會(huì)，此時(shí)不抓住土地儲(chǔ)備的話就失去了千載難逢的機(jī)會(huì)。海爾地產(chǎn)看重的正是宏觀調(diào)控之下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
　　2010年12月11日，海爾地產(chǎn)與世聯(lián)地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，世聯(lián)地產(chǎn)將為海爾地產(chǎn)提供包括企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)、專題研究、企業(yè)增值服務(wù)和團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)在內(nèi)的一攬子顧問(wèn)服務(wù)；海爾地產(chǎn)將給予世聯(lián)地產(chǎn)相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模、優(yōu)先合作等權(quán)益。也是這一年海爾地產(chǎn)榮獲“2010年度中國(guó)地產(chǎn)魯商領(lǐng)軍企業(yè)”第一名，位居中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值華北區(qū)域第二名。
　　2013年，海爾與綠城正在洽談沈陽(yáng)全運(yùn)村的合作，目前還在找地，但雙方都有繼續(xù)合作的意向。從2007年底到2009年，全運(yùn)村住房售價(jià)每平米9000～12000元以上，商鋪則為22000元以上。2009年底，離市中心直線距離有20公里的全運(yùn)村房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了每平方米14000元，是濟(jì)南市中心房?jī)r(jià)的兩倍。
海爾集團(tuán)在各地的工業(yè)園建設(shè)將為海爾地產(chǎn)取得建設(shè)用地打下良好基礎(chǔ),拿地成本或?qū)⒂袠O大優(yōu)勢(shì)。因此海爾地產(chǎn)集團(tuán)拿地相對(duì)比較容易一些，不需要囤積太多的土地。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司是囤地三、五七乃至年、八年。但海爾不是，通常一年半到兩年的周期就足夠。盧鏗曾向媒體這樣說(shuō)道：“我們有拿地的法寶，也是張主席（海爾集團(tuán)張瑞敏）的一句話，叫做兩金一資源：你去做給政府和民生貼金的事，去做為海爾的綜合效益增金的事，留下適度的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資源。所以憑借這句話，我們到各地去拿地都不難。海爾地產(chǎn)的拿地方式，是不是通過(guò)工業(yè)園區(qū)或者科技園區(qū)這種項(xiàng)目的建設(shè)，政府傾向你去做一些他需要的項(xiàng)目，他給你一些相對(duì)好的資源”。
　　海爾地產(chǎn)集團(tuán)旗下現(xiàn)已擁有多家地產(chǎn)項(xiàng)目公司和一家物業(yè)管理公司。投資開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目起源于青島，已先后拓展至濟(jì)南、煙臺(tái)、臨沂、泰安、重慶、太原、天津、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等十幾座大中型城市，呈現(xiàn)全國(guó)布局的態(tài)勢(shì)。海爾時(shí)代風(fēng)景、海爾云海灣、海爾原鄉(xiāng)墅、海爾山海灣、海爾時(shí)代廣場(chǎng)、海爾鼎世華府，主要由海爾地產(chǎn)開發(fā)及與海爾長(zhǎng)青置業(yè)、四方置業(yè)以及同盛房地產(chǎn)公司開發(fā)。目前,包括青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)60萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)等數(shù)個(gè)項(xiàng)目。
　　海爾在山東省其他的項(xiàng)目還有，泰安國(guó)墅天道、威海原鄉(xiāng)37度、臨沂臨天下、尚碼頭。盧鏗對(duì)媒體說(shuō)：“一線城市我們現(xiàn)在沒(méi)進(jìn)，也不想進(jìn)。海爾地產(chǎn)未來(lái)的開發(fā)重點(diǎn)就集中在二、三線城市，甚至四線、五線都有，比如說(shuō)臨沂，它能算三線嗎，但是我們臨沂的房子賣得很好”。
　　2010年，海爾地產(chǎn)的版圖布局實(shí)現(xiàn)從目前的青島、重慶、太原、濟(jì)南等6個(gè)城市增加到10個(gè)城市。
　　海爾地產(chǎn)在重慶主要有兩個(gè)項(xiàng)目，海爾海語(yǔ)江山是海爾在山東省外第一個(gè)動(dòng)工的地產(chǎn)項(xiàng)目，標(biāo)志著海爾全國(guó)范圍內(nèi)的地產(chǎn)布局正式實(shí)施。長(zhǎng)沙和泉州打造的云海灣系列項(xiàng)目，2010年海爾地產(chǎn)就在天津斬獲一幅占地面積為885畝的住宅綜合用地，也就是現(xiàn)在天津家國(guó)天下項(xiàng)目。
　　海爾與北京合雅世集團(tuán)合作的太原十二城院。太原十二城院項(xiàng)目海爾投資51億，雅世49億，項(xiàng)目位置在太原市中心，80萬(wàn)平方米。
　　加上與雅世將要合作的項(xiàng)目,海爾地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已十分可觀。同時(shí),海爾集團(tuán)在各地的工業(yè)園建設(shè)將為海爾地產(chǎn)取得建設(shè)用地打下良好基礎(chǔ),拿地成本或?qū)⒂袠O大優(yōu)勢(shì)。

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中國(guó)家電業(yè)投資房地產(chǎn)已經(jīng)有三四年了，不僅是海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)，聯(lián)想地產(chǎn)，還有國(guó)美地產(chǎn)，美的地產(chǎn)，長(zhǎng)虹地產(chǎn)，康佳地產(chǎn)，長(zhǎng)的不過(guò)四年，短的不過(guò)二年。好在家電巨人要么不出手，要出手就是數(shù)十億元的規(guī)模，一下子就進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的重要企業(yè)行業(yè)，有的甚至成為標(biāo)桿企業(yè)。為什么要進(jìn)入房地產(chǎn)？最簡(jiǎn)單不過(guò)的理由就是利潤(rùn)高，高到多少？最好不說(shuō)。為什么？因?yàn)橘Y金向產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高的領(lǐng)域流動(dòng)是最好的說(shuō)明。有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)為什么要投資地產(chǎn)，那是經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。時(shí)下中國(guó)的大企業(yè)，如果不投資地產(chǎn)，簡(jiǎn)直就是天大的傻冒。家電業(yè)的巨人其掌門人當(dāng)然不是呆瓜，因此紛紛出手。其實(shí)更值得令人玩味的是，地產(chǎn)已經(jīng)成了這些企業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源。這既不是家電業(yè)巨人在產(chǎn)業(yè)上玩婚外戀，而是不得不如此，只能如此而已。　　家電業(yè)無(wú)錢可賺，不投資地產(chǎn)難保利潤(rùn)
　　近兩天的報(bào)道中，有記者說(shuō)，如此眾多國(guó)產(chǎn)家電大佬們，放著好好的自身品牌、產(chǎn)品不珍惜，在房市與股市高額利潤(rùn)的誘惑下，按捺不住"沖動(dòng)"，紛紛投巨資涉足這些非相關(guān)產(chǎn)業(yè)的"出軌行為"，將有可能帶給整個(gè)中國(guó)家電行業(yè)的致命性后果！筆者完全不同意記者的觀點(diǎn)。
　　家電大佬投資地產(chǎn)，不是家電業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)無(wú)情，事實(shí)上原有產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率越來(lái)越薄。物價(jià)上升，成本上升，而利潤(rùn)卻日益下滑。 精明的人只要看看這些家電巨人的上市公司利潤(rùn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為主要來(lái)源，而企業(yè)的生命力就是利潤(rùn)與市場(chǎng)前途。沒(méi)有利潤(rùn)的企業(yè)有什么價(jià)值？不能為投資人帶來(lái)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)有什么價(jià)值？相信大家自有一雙慧眼。媒體報(bào)道，10月29日，康佳董秘肖慶在接受媒體采訪時(shí)表示，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高，康佳自身的資金又比較充裕，因此希望把地產(chǎn)做成繼彩電、手機(jī)、白電之外的又一主業(yè)。康佳成立地產(chǎn)公司之后，除了盤活手中的土地，還可參與土地競(jìng)拍。前不久，長(zhǎng)虹地產(chǎn)也在開發(fā)綿陽(yáng)市區(qū)的500多畝土地。相比而言，海爾則更加大手筆。海爾集團(tuán)首席執(zhí)行官?gòu)埲鹈粝Ｍ禺a(chǎn)成為海爾集團(tuán)沖擊600億美元產(chǎn)值目標(biāo)中的重要一環(huán)。而海信、美的等均已是地產(chǎn)"老手"，海信已是青島市最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。美的為了拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今年還特地成立了房地產(chǎn)事業(yè)本部，并認(rèn)為，家電利潤(rùn)薄，而知名家電企業(yè)均與各地政府建立了關(guān)系，資金、人脈都是進(jìn)入房地產(chǎn)的必要條件。
　　地產(chǎn)業(yè)的暴利值得深思
　　報(bào)道說(shuō)，眾多記者對(duì)家電業(yè)巨人進(jìn)入地產(chǎn)持批評(píng)意見(jiàn)。理由是：在家電行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此充分的時(shí)候，家電企業(yè)更應(yīng)該注重得是扎實(shí)地深耕渠道、夯實(shí)基礎(chǔ)，也就是把結(jié)余資金投進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作；或者擴(kuò)大新產(chǎn)品開發(fā)，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新；以及引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)制造設(shè)備，從而提高整體競(jìng)爭(zhēng)力。筆者認(rèn)為記者認(rèn)識(shí)深度不夠。
　　我國(guó)是個(gè)初次進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家。牟取利潤(rùn)，甚至獲得暴利是許多人的愿望。企業(yè)如是，官員也是如此。見(jiàn)錢眼開，不見(jiàn)棺材不落淚。如果一個(gè)人這樣干，它一定不成功，但是全社會(huì)大多數(shù)都這樣做，那就沒(méi)有辦法了。你不這樣做，你要置身事外，你也不會(huì)成功。不能玩"世人皆醉我獨(dú)醒"的清高。總之，你只有撈現(xiàn)錢。投資技術(shù)，投資產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)不象投資地產(chǎn)。因?yàn)椋哪陙?lái)，信貸資金已經(jīng)全面向地產(chǎn)傾斜。不是地產(chǎn)的行業(yè)連貸款都要比以往困難得多。為什么？因?yàn)殂y行認(rèn)為房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這是一。第二，銀行向房地產(chǎn)貸款的過(guò)程中，一些經(jīng)辦貸款的人有可能獲得豐厚的個(gè)人私利。比如，象已經(jīng)被雙規(guī)的上海浦東新區(qū)副區(qū)長(zhǎng)康慧軍一樣，人家送便宜房地產(chǎn)讓經(jīng)辦人可轉(zhuǎn)手獲暴利。康慧軍手中有24套房，轉(zhuǎn)手了8套，獲利1600萬(wàn)元。也許有人不認(rèn)為銀行經(jīng)辦人可能獲利，當(dāng)然，可能多數(shù)人是好的和比較好的。不過(guò)，象央視新聞?wù){(diào)查所揭露的一個(gè)關(guān)系戶一天之中能把17套房的貸款貸到賬，如果沒(méi)有巨大利潤(rùn)的杠桿簡(jiǎn)直非夷所思。好在銀行是全國(guó)百姓的錢，虧損與經(jīng)手人沒(méi)有聯(lián)系。如果銀行虧損巨大，只有不讓房?jī)r(jià)下來(lái)，繼續(xù)保持房?jī)r(jià)高位，繼續(xù)讓其它缺血產(chǎn)業(yè)的資金流向房地產(chǎn)業(yè)，這就是房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)在原因。有人說(shuō)，房地產(chǎn)供不應(yīng)求是有需求，這不假，不過(guò)這是炒作的需求，是投資的需求，跟居住是不搭邊的。否則就沒(méi)有辦法解釋大片新小區(qū)交房時(shí)間很長(zhǎng)了，晚上黑燈黑火一片。再說(shuō)了，從城市的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看城市人均收入與家庭年收入，就知道時(shí)下的房?jī)r(jià)，大約也就是最富的10%的人能進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，而富人其實(shí)早就不缺房子了，不投資能做什么？
　　目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支柱，關(guān)鍵支柱，核心支柱，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的貸款與資金占去了整個(gè)信貸總量的最重要地位。靠土地與磚瓦支撐起的GDP能夠支撐多久？一方面，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不能壓制，否則會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)低迷；但另一方面，聽(tīng)任房地產(chǎn)繼續(xù)高位發(fā)展，會(huì)不會(huì)高臺(tái)跳水，托不住盤？這個(gè)問(wèn)題愿人們深思。

涯天跡狼

占座

tntk

樓主轉(zhuǎn)載的，還是自己寫的

oscar30000

這叫 識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰！

一重科技

啥掙錢干啥啊，房地產(chǎn)就是這么被吵瘋了！！

妖言

   混個(gè)臉熟

濫調(diào)絕世

啊哈，曾經(jīng)的海爾，民族工業(yè)的驕傲，不知道現(xiàn)在的課本上還有沒(méi)這一筆

濫調(diào)絕世

啊哈，曾經(jīng)的海爾，民族工業(yè)的驕傲，不知道現(xiàn)在的課本上還有沒(méi)這一筆