房地產現在是死的---關心房市必看的分析

藍色童話

時寒冰：房地產現在是死的
——答觀點地產網問

    任何一種商品，當它偏離購買力太遠的時候，它都會調整，這個根本不是政府能救得了的。

　　觀點地產網編者按：全球金融危機，房地產行業調整至今，地方政府群起救市。政府是在救房市還是在救經濟？目前的房市政府能救暖嗎？房地產行業的泡沫至今是否已經擠干？就這些問題，觀點地產網采訪了房地產評論專家時寒冰先生。以下為采訪實錄。

    觀點地產網：房地產行業調整至今，您認為房地產行業中還有多少泡沫？房價調整到什么水平，才是理性回歸？

　　時寒冰：我不知道泡沫有多少，但我知道這個調整只是個開始，才剛剛開始，還遠著呢。我覺得至少在三年以內不能說調整結束吧，要調整三年以上，這個過程就是在擠泡沫。房價調整到生活水平至少中等偏上的老百姓可以買得起房子的時候才是理性的回歸。

　　觀點地產網：現在中央政府和很多地方政府都在進行救市，您怎么看待？

　　時寒冰：我覺得房地產救市現在根本就是救不了，因為房價已經超出人們實際收入太遠了；任何一種商品，當它偏離購買力太遠的時候，就會調整，這個根本不是政府能救得了的。而且政府所采取的一些救市措施是非常不恰當的，比如說政府收購開發商的商品房，我覺得這是胡作非為，是胡來的，因為保障性住房應該由政府自己來建，而不是掏高價買開發商的。政府這種濫用公權、濫用財政資金的行為，實際上是在維持高房價，是在維護開發商的暴利，根本就不是幫助老百姓解決住房問題。

　　觀點地產網：有很多人說中央政府在救經濟，而地方政府是在救房地產，您覺得呢？

　　時寒冰：在當下救房地產，不僅不是救經濟，而且是在毀壞經濟。中國的經濟為什么不好呢，它的根源在于內需不暢，內需不足。內需又為什么萎靡不振呢？它的根源是在于人們的實際收入太少，商品供應的價格遠遠高于民眾的實際收入，這樣就無法形成一個內需市場。而且在這個過程中，房地產扮演了一個非常不好的角色，比如說一套房子本來值20萬，最后卻賣40萬、50萬，甚至80萬，價格很高。而每一套房子高出的部分，就把相對應的消費能力給吞噬掉了，房價越高，老百姓的購買力被吞噬得越多，所以說，房價下跌，跌得越多，對經濟的發展越有好處，它對激活內需、促進內需，是非常有好處的。

　　中央政府根本不會去救房價，因為中央很清楚，房價太高，它吞食了很大的購買力，導致內需不振，中央是支持房價跌的，因為中央一直在加大經濟適用房的供應，目標很明確，通過保證經濟適用房來抑制房價，促進房價下跌。

　　觀點地產網：房價下降本身對房地產有什么好處呢？

　　時寒冰：對房地產肯定有好處呀，房價跌到與老百姓購買力相對應的時候，成交量就上去了。不像現在這樣，根本賣不動房子，至少會比現在要好，它活了，這個行業活起來了，現在這個行業是死的，因為這個房價太高了，老百姓買不起。

　　觀點地產網：如何防止地方政府保房地產的救市措施？這種對房地產保護性的救市措施對房地產本身有什么弊端？

　　時寒冰：首先，地方政府為什么要保護房地產呢？因為地方政府的主要收入是來源于房地產。雖然現在財權向中央高度集中，但相對應的事權中央并沒有拿走，也就是說事權還在地方政府那里。地方政府缺少相應的資金，在這種情況下，我覺得需要對稅收分配機制進行改革，向地方政府傾斜，做到地方政府不需要靠賣地也能夠維持正常的運轉。其次建立相應的懲罰機制，對于那些為了一小部分人的利益，濫用公權力，濫用財政資金救房價的地方政府官員進行嚴厲查處。我覺得這兩種方式就可能阻止地方政府肆意救市的行為。

　　觀點地產網：降息等救市措施對房地產有什么影響？人民幣急速貶值呢？

　　時寒冰：房地產銷售萎縮的根本原因在于老百姓買不起房，這不是簡單的降息就能解決的問題，房價偏離購買力太遠了，不是貨幣政策能解決的問題。

　　人民幣升值的時候，房地產價格會漲，當人民幣貶值的時候，房地產價格相應來說就會往下跌，因而，人民幣貶值對房地產是一個利空因素，它會促使房價下跌。

　　觀點地產網：目前房地產行業信貸的風險有多大？美國的次貸危機給中國房地產的啟示是什么？

　　時寒冰：房價跌對這個房地產信貸影響不是很大，對銀行來說，影響不是很大，為什么這么說呢，通過央行公布的數據可以看出，房地產開發企業貸款占銀行貸款總額的6%，居民貸款占11%，兩個加起來占17%，這是一塊。另一塊呢，很多人買房子大部分都是在2007年以前，真正風險比較大的是在2007年買房的人，他們的風險比較大，但在這個期間買房的人，在總貸款中占的比例是非常少的，也就是說，房價一直在往下調整，對這個沒什么大的影響。另外，可以看香港的情況，香港的房價在亞洲金融危機以后，最多的跌了70%還多，但是香港的壞賬率也不是太高，我印象中只有百分之一點多，非常低。這一點值得深思。

　　美國次貸危機的啟迪是，不要讓房價脫離民眾的實際購買力太遠，因為在泡沫太嚴重的情況下，一旦破滅就會導致非常嚴重的后果。泡沫越小，它破滅后所產生的負作用越小。所以說，一定要刺激房價的理性回歸，回歸到比較合理的價位，就不會出現美國那種崩盤的情況。

　　觀點地產網：在房地產與金融行業，尤其是與商業銀行的聯系中，您認為存在什么危險？

　　時寒冰：我覺得問題不是很大，剛才已經說了，房地產開發貸款只占貸款總額的6%，影響很小。對銀行的風險很小，會對其短期利潤有影響，長期來說沒什么大的影響。

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