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導(dǎo)讀：本文摘自戴亦一教授在8月22日第十屆灣區(qū)企業(yè)家發(fā)展論壇上的發(fā)言。本次論壇由加速商學(xué)院、中房金融地產(chǎn)國(guó)際商學(xué)院、中山大學(xué)房地產(chǎn)EMBA同學(xué)會(huì)、廈門大學(xué)EMBA華南教育中心聯(lián)合主辦。
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戴亦一：廈門大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授
2015 年度“中國(guó)十佳最受歡迎商學(xué)院教授”之一
從1998年到2018年，北上廣深等城市，20年里房?jī)r(jià)漲了20-30倍。這是什么概念？全球第一股神巴菲特連續(xù)20年的年化投資回報(bào)率不超過(guò)15%。投資股票很復(fù)雜，但是投資房地產(chǎn)卻非常簡(jiǎn)單。
過(guò)去30年，我一直在全國(guó)各地的論壇、班級(jí)上課。我過(guò)去的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單，就是論證為什么要買房？我跟北師大的董藩老師一樣，我們一直勸大家買房。
很多學(xué)生說(shuō)，聽我的課最大的收獲不是學(xué)到了知識(shí)，而是下課去買了房。我創(chuàng)過(guò)一個(gè)記錄，有一個(gè)EMBA班下課以后，所有同學(xué)跑到廈大旁邊一個(gè)樓盤去買房，差點(diǎn)把人家買斷貨，當(dāng)然他們現(xiàn)在的投資回報(bào)都比較可觀。
這是一個(gè)偉大的時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去30多年的時(shí)間里，以全球第一的速度持續(xù)增長(zhǎng)，這是波瀾壯闊的場(chǎng)景。
現(xiàn)在，我最大的觀點(diǎn)發(fā)生了變化，因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)生了變化，國(guó)家的態(tài)度發(fā)生了變化。
但我們這些買房的老百姓仍然在過(guò)去20年來(lái)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的思維定勢(shì)之下，繼續(xù)做房地產(chǎn)投資決策。
彼得·德魯克曾說(shuō)：“動(dòng)蕩時(shí)代最大的危險(xiǎn)不是動(dòng)蕩本身，而是你仍然用過(guò)去的邏輯在做事”。如果樓市發(fā)生了本質(zhì)的變化，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了本質(zhì)的變化，你還在用過(guò)去的思維做事，尤其是做投資，你將處于非常危險(xiǎn)的境地。
一
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制
我們先來(lái)看這個(gè)問(wèn)題——新地產(chǎn)理論與中國(guó)樓市的新格局。實(shí)際上它就是這屆領(lǐng)導(dǎo)人從2012年底上臺(tái)以后提出來(lái)的。
領(lǐng)導(dǎo)班子上來(lái)以后針對(duì)房地產(chǎn)的亂象、房地產(chǎn)的泡沫和對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，特別是針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域里面頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的調(diào)控、干預(yù)、打壓、刺激非常不滿，提出來(lái)要搞一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，要一勞永逸地解決房地產(chǎn)的基本問(wèn)題。
房地產(chǎn)以往都是一管就死，一放就亂，一打壓整個(gè)房地產(chǎn)都不行，房地產(chǎn)一不行，土地財(cái)政立馬崩潰，基建規(guī)模立馬下降。
新地產(chǎn)理論的核心宗旨是什么？房住不炒！房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?？墒窃谶^(guò)去，在座的各位，你們都有多套住房，你最多就住一套，或者說(shuō)最多住兩套，其余多出來(lái)都是投資的。
所以要把房地產(chǎn)的投資屬性跟金融屬性剝離開來(lái)，回歸住房的屬性。其實(shí)歐美國(guó)家就是這樣做的，美國(guó)炒房的人很少，我在美國(guó)做訪問(wèn)學(xué)者的時(shí)候，認(rèn)識(shí)的那些美國(guó)教授，他們很少有第二套房，甚至很多人都是租房住，他們覺得房子就是用來(lái)住的。
二
國(guó)家從來(lái)沒有
像今天這樣重視股票市場(chǎng)
我最近也提出了一個(gè)新股市理論，像前證監(jiān)會(huì)主席肖鋼講的：國(guó)家從來(lái)沒有像今天這樣重視股票市場(chǎng)。
上個(gè)月我上課的時(shí)候，跟同學(xué)們講了，那兩天股市很活躍，我說(shuō)很可能會(huì)來(lái)一次牛市。這個(gè)牛市當(dāng)然是人造的，跟14年、15年是一樣的，所以見好就收。
我們國(guó)家現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的最大的問(wèn)題是什么？是科技創(chuàng)新。美國(guó)對(duì)中國(guó)進(jìn)行貿(mào)易制裁，進(jìn)行科技制裁，接下來(lái)很有可能會(huì)進(jìn)行金融資產(chǎn)制裁。
在中美嚴(yán)重對(duì)抗的時(shí)候，國(guó)內(nèi)高科技的創(chuàng)新就成為了我們的頭等大事。要突破美國(guó)對(duì)中國(guó)的科技制裁，就要在航空發(fā)動(dòng)機(jī)、數(shù)控機(jī)床、高能量芯片等科技領(lǐng)域里突破我們過(guò)去的局限和瓶頸。
中國(guó)是工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈最完整的國(guó)家，我們能生產(chǎn)所有品類的商品，因?yàn)槲覀兪鞘澜绻S。但是中國(guó)還不是一個(gè)工業(yè)強(qiáng)國(guó)，我們只是工業(yè)大國(guó)。
因?yàn)殚L(zhǎng)期在全國(guó)各地講學(xué)的原因，我喜歡看企業(yè)，中國(guó)能生產(chǎn)芯片，中國(guó)能生產(chǎn)數(shù)控機(jī)床，中國(guó)能生產(chǎn)航空發(fā)動(dòng)機(jī)，中國(guó)也能生產(chǎn)汽車發(fā)動(dòng)機(jī)。
但是你必須清醒地意識(shí)到我們的芯片落后美國(guó)20年以上，我們的航空發(fā)動(dòng)機(jī)落后美國(guó)40年以上，我們的數(shù)控機(jī)床落后日本50年以上，這些數(shù)據(jù)我都求證過(guò)的。
整個(gè)中國(guó)工業(yè)大而不強(qiáng)，一旦面臨尖端技術(shù)，比如說(shuō)我們?nèi)A為、中興通訊，大家都知道，人家只是不賣芯片給你，你立馬可能就要完蛋。
所以你并不是那么強(qiáng)，你的強(qiáng)是建立在別人強(qiáng)的基礎(chǔ)上，別人不讓你站在他肩膀上的時(shí)候，你立馬就下來(lái)了，這不叫強(qiáng)。
10年前，我的研究領(lǐng)域開始轉(zhuǎn)到科技和創(chuàng)新，比如文化如何影響創(chuàng)新，金融如何影響創(chuàng)新，我連續(xù)兩次親自帶隊(duì)帶企業(yè)家到以色列去游學(xué)。要?jiǎng)?chuàng)新就要燒錢，科技創(chuàng)新的錢不可能銀行來(lái)給，銀行求的是安全，銀行放出去的錢要收回來(lái)，因?yàn)檫@是儲(chǔ)戶的錢。
只有誰(shuí)能夠支持創(chuàng)新？美國(guó)也好，歐洲也好，全世界支持創(chuàng)新的一定是股票市場(chǎng)。
只有這些風(fēng)險(xiǎn)投資、股權(quán)投資和二級(jí)市場(chǎng)的投資者，他們的錢才會(huì)去投給高科技公司，他們的錢投沒了就沒了。
基金公司會(huì)投一個(gè)組合，我投100家死掉70家，我都沒有問(wèn)題，最后我還有回報(bào)。因?yàn)閯?chuàng)新成功的企業(yè)，能帶來(lái)幾十倍、幾百倍的回報(bào)。
所以國(guó)家從來(lái)沒有像今天這樣重視股票市場(chǎng)。
三
既要、又要、還要
長(zhǎng)效機(jī)制的終極目標(biāo)是什么？是“既要、又要、還要。”既要房?jī)r(jià)不暴漲，（10年10倍、20年20倍這種漲法不能再搞了，價(jià)格波動(dòng)，一點(diǎn)點(diǎn)漲可以）就是要控價(jià)。
又要房?jī)r(jià)不大跌，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，高科技實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國(guó)的未來(lái)，中美貿(mào)易戰(zhàn)最后能不能打贏，或者說(shuō)我們會(huì)不會(huì)被美國(guó)壓垮，關(guān)鍵就是看我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和高科技創(chuàng)新。
所以房地產(chǎn)一刻也不能停，房地產(chǎn)這個(gè)壓艙石一定要穩(wěn)住。
我們?nèi)ツ曩u了將近16萬(wàn)億的商品房，地方政府賣地賣了7萬(wàn)億，沒有7萬(wàn)億的土地財(cái)政，很多鄉(xiāng)政府縣政府都發(fā)不出工資。鋼鐵、水泥、石材，整個(gè)供應(yīng)鏈，甚至包括賣家電的，大家都會(huì)沒有飯吃，所以房地產(chǎn)的規(guī)模要維持。
房地產(chǎn)不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出大問(wèn)題。還有我們整個(gè)金融業(yè)的新增貸款，基本上要么流入了房地產(chǎn)，要么就是以房地產(chǎn)做擔(dān)保，這里不能有大的閃失，不能大漲，也不能大跌，還要把交易量做出來(lái)。
就今明年來(lái)看，新冠疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響，政府要托底經(jīng)濟(jì)，所以政府會(huì)在控價(jià)放量的情況下，房地產(chǎn)的政策空間越來(lái)越多的城市會(huì)從壓房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)橥蟹績(jī)r(jià)，政策會(huì)越來(lái)越友好。
四
穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期
整個(gè)新房地產(chǎn)理論體系有三個(gè)核心觀點(diǎn)：穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
房?jī)r(jià)既不許大漲，也不許大跌。因?yàn)榉績(jī)r(jià)一跌，危機(jī)就爆發(fā)了?，F(xiàn)在把穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落實(shí)到各個(gè)地方政府的一把手頭上。
因?yàn)橹袊?guó)千差萬(wàn)別，有的地方很蕭條，比如東北的鶴崗，甘肅的玉門。而深圳的房?jī)r(jià)、東莞的房?jī)r(jià)在漲，所以不可能搞一刀切。
這次的最大的進(jìn)步就是只進(jìn)行目標(biāo)管理，到底是要刺激還是要打壓，地方自己做主。
房地產(chǎn)市場(chǎng)很復(fù)雜，做房地產(chǎn)的很頭大，有的地方還在刺激樓市，買房入戶，降低首付，甚至退契稅，把戶口政策放寬現(xiàn)在是主要的一個(gè)做法。有的地方在打壓，深圳現(xiàn)在連離婚買房這條路都給堵死了，房地產(chǎn)的信貸控制非常嚴(yán)。
五
決心何來(lái)？
為什么中央要下這么大的決心來(lái)嚴(yán)控房?jī)r(jià)？寧愿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方法去托住房?jī)r(jià)？因?yàn)榇蠹衣庾R(shí)到，房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是一劑毒藥。房?jī)r(jià)越炒越高，房?jī)r(jià)越漲，炒房的人越多，炒房的越多，房?jī)r(jià)越漲，這就進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。
房?jī)r(jià)炒到天上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存的空間就越來(lái)越小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)越高的城市制造業(yè)的成本就越高。房?jī)r(jià)高的地方工資也高，員工才能養(yǎng)得起。
另一方面，房?jī)r(jià)高了以后，年輕人都成了房奴，他們沒有能力消費(fèi)，或者說(shuō)消費(fèi)能力打了折，每個(gè)月還完按揭就沒有多少錢可以用來(lái)吃喝玩樂。
所以這兩年來(lái)汽車銷售下跌，智能手機(jī)銷售下跌，服裝銷售下跌。現(xiàn)在最害怕的是整個(gè)制造業(yè)，像日本當(dāng)年一樣產(chǎn)業(yè)空心化，這樣未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大。
另外，老百姓抱怨也會(huì)很強(qiáng)。
但是房?jī)r(jià)要不要把它降下來(lái)？房?jī)r(jià)要降下來(lái)太容易了，房?jī)r(jià)要降下來(lái)分分鐘的事情，政府有太多的手段。
比如，前段時(shí)間一直流傳的房產(chǎn)稅，第一套房平均60平米居住面積給你免稅。第二套房就給你每年增3%，第三套房每年給你增4%，第四套房每年增5%，房?jī)r(jià)立馬暴跌一半。
因?yàn)楸鄙蠌V深的房地產(chǎn)持有的租金回報(bào)率都不到2%，深圳1%都不到。你持有這套房，每年收租1%、2%，你要交稅4%的話，你還持有它干嘛？當(dāng)然這樣的政策不可能出臺(tái)。
如果允許農(nóng)民的土地直接入市，農(nóng)村的宅基地、農(nóng)民的地、村里的地也可以直接跟開發(fā)商合作蓋房，不要經(jīng)過(guò)政府，房?jī)r(jià)立馬也要降一半，這就是小產(chǎn)權(quán)合法化。
如果停止所有的按揭，或首付比例提高到80%，按揭年限縮短到10年，立馬很多人都買不起房。辦法很多，分分鐘都能夠把房?jī)r(jià)整下來(lái)，但是政府不會(huì)做這么不負(fù)責(zé)任的事情。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)崩盤，就意味著銀行立馬崩潰，意味著經(jīng)濟(jì)危機(jī)立馬發(fā)生。
97年?yáng)|南亞金融危機(jī)，香港房地產(chǎn)崩盤，立馬爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)；91年日本經(jīng)濟(jì)崩潰是房地產(chǎn)泡沫；08年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)也是房地產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)在是豆腐掉到柴灰里--吹不得、捧不得、動(dòng)不得。
最佳的辦法就是維持泡沫，既不讓它繼續(xù)吹，也不能讓它現(xiàn)在就捅破。
主動(dòng)捅破最大的教訓(xùn)就是日本，日本是主動(dòng)去刺破，所以我們最佳的辦法就是維持。
六
賣房買地產(chǎn)股的邏輯
很多學(xué)員希望老師能指條明路，如果我賣了房子，拿錢去干嘛？炒股票是“姚明進(jìn)去，潘長(zhǎng)江出來(lái)”，80%的人不適合炒股。
這個(gè)過(guò)渡階段最好的選擇是什么？我這里有一個(gè)最好的選擇，我認(rèn)為持有房產(chǎn)股票比持有房產(chǎn)本身要好。
有人會(huì)說(shuō)戴老師你不是自相矛盾嗎？你不建議大家炒股票，為什么現(xiàn)在又提股票？我不是叫你炒股票，我現(xiàn)在叫你做股東。炒股票我們炒不過(guò)別人，我做股東老老實(shí)實(shí)分紅，股票漲不漲我無(wú)所謂，我每年就拿分紅。
去年我的很多學(xué)生聽我的課，包括今年3月1號(hào)聽我課的時(shí)候，我建議他們?nèi)ベI某個(gè)地產(chǎn)股，那個(gè)時(shí)候才7塊多錢，去年分紅，因?yàn)樗且患仪|級(jí)的房地產(chǎn)公司，股票市盈率才10倍不到，因?yàn)樗谙愀凵鲜?，所以股價(jià)很低。
香港人是吃股息的，它去年分紅派息10%。也就是說(shuō)你持有它的股票，每年分紅10%，當(dāng)然最近股價(jià)到了13塊了。
當(dāng)然不在A股，因?yàn)锳股的估值太高，你去香港買就行了。我們新地產(chǎn)理論，這個(gè)時(shí)候是不利于持有房子，它最有利于開發(fā)商，有利于快周轉(zhuǎn)的大規(guī)模的開發(fā)商。
二手房上漲空間有玻璃天花板，但開發(fā)商的股票盈利空間更大。二手房越往后變現(xiàn)越難，當(dāng)拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，你根本就賣不出去。但是你要賣股票的話，幾分鐘就賣完了，賣房子可能一年都賣不出去。
未來(lái)什么樣的公司才是能夠生存下來(lái)？未來(lái)房地產(chǎn)一定進(jìn)入沃爾瑪時(shí)代。沃爾瑪靠什么賺錢？無(wú)非就是規(guī)?；?、快周轉(zhuǎn)、高杠桿和平臺(tái)化，就是這幾個(gè)特征。你如果做不到，你要早點(diǎn)轉(zhuǎn)行，你把現(xiàn)有的土地就跟融創(chuàng)合作，委托他們來(lái)開發(fā)就可以。
地產(chǎn)股的信息管理投資策略窗口出現(xiàn)，但投資股票畢竟需要更專業(yè)的知識(shí)，我不建議大家沒有任何準(zhǔn)備去做，如果你對(duì)股票不熟，對(duì)公司不熟，你寧愿做一點(diǎn)債券。
或者說(shuō)你去配一點(diǎn)日本的二手房拿去出租，每年賺百分之五六的收益率，因?yàn)槿赵膮R率很安全，日本的房?jī)r(jià)現(xiàn)在也比較低，它的收益率還是蠻可觀的。
當(dāng)然你如果有其他好的選擇也可以，謝謝大家！
編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：加速商學(xué)院（ID：jssxy1），演講：戴亦一
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