作者:tangtianyitc 提交日期:2011-04-15 03:41
  　這位從經濟層面，結合政治上的一些，說的很全面。房地產市場就是這樣被GD炒起來了。根本沒有所謂真正的調控，只有托市。
　　

     作者：guaicai4027  發表日期：2011-4-11 16:21:00    
　　　    
  　房地產發展至今快十年，P民還是云里霧里，郭嘉也是一再調控，里面到底是什么奧秘呢？
　　　　
  　1978年十一屆三中全會確定以經濟建設為中心，為什么相隔14年后的1992年鄧爺爺才南巡講話？
　　　　
　 這兩者有什么聯系嗎？有！其實是一條線上的兩件事情而已，看叔叔給大家講講兩者的來龍去脈吧。
　　　　
　 讓我們把時針撥回十年浩劫。十年浩劫留下一地廢墟，人們價值觀道德觀統統被打碎，臺面上活動的是一群天不怕地不怕的紅衛小子。隨著偉人西去，如何帶領中國繼續向前呢？或者換個簡單的問題，誰能控制這群小將，維護社會的穩定？這事情除了偉人外，無人可以勝任。
　　

  　一 茶色的八十年代
　　　　
　 這群天不怕地不怕的人顯然誰來都不好使，好使的人已經走了。1978年，我黨果斷英明的在十一屆三中全會上做出決定：以經濟建設為中心。翻譯過來就是說：你們去賺錢去，別來鬧就行。
　　　

　 這里需要講的一個小技巧就是，雖然說以經濟建設為中心，但實際政策并沒有規定什么可以干，什么不可以干，熟悉八十年代歷史的都知道吧。其結果就是大部分人不敢去賺錢，只有一批地痞流氓，膽大妄為的家伙敢為天下先。于是這部分人先富了，也解決了影響穩定的迫在眉睫的危機。
　　　

　 說到賺錢，這批人由于本身能力水平的限制，干的事情只能是投機倒把，坑蒙拐騙，擺地攤，這正是他們所熟悉的老本行。但畢竟他們先富了，所以當時社會流行一句話：“造原子彈的不如賣茶葉蛋的”。
　　　

  　這句雖然是一句流行話，但反映了當時社會矛盾的另一種積累，表達了真正有能力有知識的精英階層的不滿和失落。以上我就是把他稱為“茶色的八十年代?！?BR>　　　

 　 二 春天里的故事
　　　

 　 事情到了八十年代末，矛盾積累到無法收拾的地步了。終于在1989年，受國外反動勢力的挑撥，發生了影響深遠的學潮事件。這意味著精英階層忍受了十年之后，終于忍無可忍了。改變的契機已經到來。
　　　

 　 事件平息以后，鄧爺爺在92年南巡講話，重申以經濟建設為中心，并告誡全國人民，思想要放開點，步子要邁大點。翻譯過來就是說：精英階層你們也別鬧了，現在你們也可以去賺錢了。
　　　

 　 于是全國興起了機關下海，各種私營企業如雨后春筍?，F在的年輕人為了一個所謂的公務員擠破了頭，殊不知在20年前人們是怎樣拼命的離開機關下海經商啊，歷史的畫卷真是一出活生生的喜劇啊。
　　　

 　 影響社會穩定主要矛盾迎刃而解。但一個矛盾的解決必然引出另一個矛盾，而且必然也有一部分人的利益被犧牲。如果說茶色的八十年代被犧牲的是精英階層的利益，那么大家猜猜春天里的故事中誰被犧牲了？
　　　

 　 答案就是國企被犧牲。在市場經濟中，國企怎么競爭的過私企！于是98年轟轟烈烈的“人生豪邁，大不了重頭再來的”下崗再就業應運而生了。這是支線，不再講了。
　　　

 　 精英階層的下海經商給社會積累了巨大的財富，但也帶出了一個矛盾的隱患：巨額的財富是幸福生活的保證，也是不穩定的根源。別聽有些人說什么中產階層是最穩定的階層，這是屁話。你知道人有錢后最想要什么嗎？是有權！中產階層一旦成氣候，他們會穩定嗎？叔不是很清楚，但臺wang整天鬧來鬧去的就證明不是很河蟹吧。
　　　

 　 在98年的時候這個矛盾已經開始爆發，隨著國企的大面積破產，接替郭嘉經濟的是私營。如何管理這批巨大的私人財富呢？這是一個偉大的課題。
　　　

 　 同時在另一個方面，矛盾也開始積累。實際上大家都知道90年代敢下海經商的都是機關單位里的精英，留在機關單位的恰恰是一些無能者。隨著當初的同事下級一個個成為百萬富翁，他們心里會平衡嗎？
　　

　　不平衡又能怎么樣呢?難道真的沒辦法嗎？顯然辦法是有的。我沒錢，我吃點喝點用點總可以吧？或者你有需要我的地方吧？咱倆換唄，各取所需。在90年代權錢交易，公款吃喝開始抬頭，也成為影響穩定的一大隱患。容基總理上臺時想到了一個簡單的辦法：控制地方財政的錢袋子。即搞了個國稅地稅的分稅制。地方zf能用的錢一下子變的很少了。但事實證明，工資可以不發，領導的吃喝不能耽擱。全國很多地方當時有幾個月發不出公務員的工資。這就是所謂的地方財政危機。
　　

  　 如何解決地方財政危機呢？這又是一個大課題。
　　

  　 一方面是社會上巨額的危險的私人資金，一方面是地方的財政危機，怎么辦呢？有什么兩全其美的辦法嗎？ 房地產的前世，以上。
　　

  　 三 房地產的今生
　　

  　 第一篇 市場培育。
　　　　　　

　    2002之前，住建部有文件保障房占房地產80%，所以此前的房價非常低，以我所在的縣城為例800元--1200元每平米。
　　　　

  　 2002之后，住建部出臺文件將這80%的保障房也變成了商品房。此時形成了一個壟斷市場，即ZF壟斷地皮，開發商壟斷房子。
　　　　　

  　 在一個壟斷的市場里，漲價是必然的，此時的支撐者為普通消費者。雖然是壟斷市場，但由于此時的支撐者是普通消費者，所以房價雖然漲，但不會太離譜。主要原因是普通消費者購買力有限，你太貴人家買不起啊。
　　　　　

  　 在這里請大家回憶，那時候有買房子保值升值的觀念嗎？沒有！
　　　

  　 那時候買房子純粹是因為需要而已，因為在人們的概念中，房子就是拿來住的而已。只有一些先知先覺的大批大批買房。　

 

  　 以我所在縣城為例，房價從1200元/平米漲到了2200元左右，已經引起人們一片驚呼了！實際上那時候已經有人大呼泡沫了！殊不知這只是一曲好戲的開頭，大幕拉開，好戲即將上演?！　?BR>　　　　

  　 此階段漲價的主要特征是地皮漲，地方ZF拿了收益的大頭，初步解決財政危機問題。
　　　　
　　第二篇 市場的發展
　　　　　　
  　 房地產為什么在2005年會遇到瓶頸呢？因為此時該買房的人基本買了！你這個市場再壟斷，沒有消費者也瞎扯啊。但不用擔心，在ZF的鼓勵下，有一股勢力進來捧場了！那就是被稱為溫州炒房團的游資和熱錢。 但這部分資金勢力有限，所以只能投入到一線城市。所以這一階段的典型特征是一線城市房價快速上漲，而二三線城市房價 停在3000左右。
　　　　　

  　 在這里我覺得要理解炒房團，因為資本就是逐利的。你ZF制造了一個可以賺錢的壟斷市場，我為什么不可以來賺一筆?況且ZF還歡迎炒房團來搞活市場呢。
　　　　　

  　 由于炒房團的強勢加入，一線城市房價直線攀升，注意后方城市并未改變，以為他們沒有資金的加入！ 到這個階段可以說普通消費者基本退出市場。取而代之的是不得不買的剛需和炒房者。這一階段ZF，開發商和炒房者是皆大歡喜的，買單的是剛需。
　　　　

  　 但此時的市場收到第一個重大威脅：二手房！
　　　　　

  　 因為隨著房子越來越多，很多人開始拋售房子獲利！這對市場的發展形成了真正的威脅！
　　　　

 　   所以這時候ZF進行了所謂的宏觀調控！即對二手房的交易征稅！抑制二手房的入市！
　　　　

  　 可悲的是，這次調控居然被認為是降低房價的調控！可笑啊民眾！可悲啊民眾！
　　　　　

  　 此階段的主要特征是一線房價由于炒房團的介入基本達到10000-------15000每平米，而 后方城市基本穩定在2000----3000左右。
　　　　　　
　　　　　　
　　第三篇 虛假的金融危機
　　　　　　
 　 后方城市由于沒有資金的介入，價格基本穩定下來。一線城市也就成為焦點了。但隨著價格的上漲，炒房的獲利空間被大幅壓縮，大約三年之后即2008年，這批資金陸續推出市場。大家還有人記得李嘉誠這時候拋售房產的事情嗎？所以2008年迎來第一個降價周期！這個降價根本就與金融危機無關。郎咸平說的好，金融危機是高級病，你中國根本沒什么高級金融市場，怎么會得病呢？這只是一個絕好的借口罷了。
　　　　　

  　 由于炒房資金的暫時退出，ZF不得不出手托市。拿什么托？注資！4萬億！十萬億！市場越大，要砸的錢越多！
　　　　　

  　 這一階段的主要特征是一線城市的房價跳水。但注意后方城市并未波動，因為二三線城市的房價是由壟斷市場提供的基礎，也并沒有什么炒房團。
　　　　　　　
　　第四篇 全民炒房時代
　　　　　　　
  　 在長達6年的時間內，由于壟斷市場+炒房者獲利+國家托市 終于形成了這樣一種觀念：房價不會下
　　　　　　
　　跌，房子具有保值升值的功能！這時候你不買房子幾乎就是白癡無能的代名詞。
　　　　

　　房地產實際上已經被妖魔化了，他成了一個資金的黑洞，吸引著全社會的資金的注意。由于實體經濟本身的問題，更是造成了滾雪球效益，資金不斷從社會各個角落流向房地產，2009年，房價終于再次全面飆升！ 注意此時的資金來自全社會，你再多的房子照樣吸收。 或者也可以說是房子吸收了社會的資金。
　　

  　 而且隨著大量印鈔，通貨膨脹隨之而來，更助長了買房保值的概念。在這種環境下，你周圍有多少人被百萬富翁了？但站在更高的視角，你覺得全民被百萬，現實嗎？中華民族靠房子復興？瞎雞巴扯淡。只不過我們每個人都希望自己是真的百萬富翁，而別人是被百萬的。同時看著賬面的N套房子，你不覺很有快感嗎。
　　　　

 　 市場發展到2010年的時候可以說才是真正成熟了。這個市場真正沉淀了全民的財富。我所熟悉的周圍的戲碼就是：一個同事原來單位分到的一間小破房，當初花了3萬，年初35萬賣出。然后他拿這35萬干嘛去呢？顯然沒有別的想法，繼續買100萬房子。因為社會給你出了一個選擇題：A買房子保值，B存錢貶值。投資？去投股市吧，哈哈。所以腦子只要是聰明點的笨的蠢的都去買房子了。
　　這期間各種輿論，各種黑白臉證明房價要上升，要下跌。其實都是扯淡。因為他們講下跌的那套理論是市場經濟理論，但沒人想想：房地產是市場經濟嗎？它根本就不是什么市場經濟。然后你用西方的市場經濟理論來解釋一個工具？或者解釋一個壟斷的產業？我只能說輿論導向導的太好了！你大講壟斷的泡沫？壟斷會崩潰？叔笑而不語。
　　　　　
　  第五篇 房地產的歷史使命
　　　　
　　房地產進入2011年，可以說是培育成熟了，雖然期間有各種風波，也頂著民間巨大的壓力，但好歹是成熟了，它散發出迷人的魅力。每個人都在討論房地產，每個人也深深陶醉在發大財的春秋大夢中。大家回頭看看你的周圍，哪家不是傾盡幾代人的積蓄拼命買房子？什么二套房？起碼三套起！只有一套房子的如今都被鄙視了。干實業的也沒有激情了，不如人家買房子賺的多啊。
　　

  　 至此房地產完成了他的第一歷史使命：沉淀民間財富。
　　

  　 沒錢，看你幾個窮小子還很翻上天去不成？并且你因為有了“不動產”，有了更多牽掛，你會比以前更努力的工作，也更聽話了，你會為了還房貸，甚至連公司那可惡的領導都不敢得罪一下了，不是很河蟹了么？
　　　

  　 房地產的第二使命：解決地方財政的危機。
　　

  　 這十年是賣地的十年，也是拆遷的十年。只不過有些人把它叫做城市化而已。在一拆一建的過程中，財政收入多了好幾倍。錢是哪里來的呢？嗯，你不覺的最近菜都快買不起了嘛？對了，就是你買菜的錢。
　　

       未來房地產怎么走？其實很簡單。
　　　

  　 如果我上述觀點正確，從決策者角度看，你會讓它怎么走？
　　　

  　 我個人的觀點是：維持房地產的穩定，并鎖緊大門。
　　

  　 由于P民的各種資本已經到場，鎖緊大門不準再隨便進出是當務之急。而鎖緊大門的鎖其實很簡單，簡單到你不可思議。如今實際上已經傳出風聲了：取消二手房的貸款。注意不是二套房，是二手房。
　　

  　 原來游戲還可以這么玩啊！
　　　　
　　取消二手房貸款很多人一廂情愿的認為房價立刻下跌，我恰恰不這么認為。這完全是從自身的角度思考問題，每次都把政策解讀成有利于自己的方面，這顯然是不科學的思考方式。市場發展到2010年的時候可以說才是真正成熟了。這個市場真正沉淀了全民的財富。我所熟悉的周圍的戲碼就是：一個同事原來單位分到的一間小破房，當初花了3萬，年初35萬賣出。然后他拿這35萬干嘛去呢？顯然沒有別的想法，繼續買 100萬房子。因為社會給你出了一個選擇題：A買房子保值，B存錢貶值。投資？去投股市吧，哈哈。所以腦子只要是聰明點的笨的蠢的都去買房子了。
　　

　　這期間各種輿論，各種黑白臉證明房價要上升，要下跌。其實都是扯淡。因為他們講下跌的那套理論是市場經濟理論，但沒人想想：房地產是市場經濟嗎？它根本就不是什么市場經濟。然后你用西方的市場經濟理論來解釋一個工具？或者解釋一個壟斷的產業？我只能說輿論導向導的太好了！你大講壟斷的泡沫？壟斷會崩潰？叔笑而不語。
　　　　　　　
       終結篇：財富的國有化
　　　　
　　當取消二手房的貸款后可以有效鎖死大門，凍結房地產，沉淀資金，同時防止房價劇烈波動，最后還可以將剛需趕向新房市場，ZF再獲得一筆賣地收入。
　　若是這樣的話，到2012年左右剛好又是一個十年，這基本是就是中國發展的一個周期，改變的契機又來了。
　　到那個時候我們設想一下情況：
　　1.民眾收益和付出
　　在十年房地產的發展中每個家庭都有2套或以上的房子，我這里討論家庭而不是個人。賬面資產百萬以上。
　　付出的則是未來十年或20年辛苦工作，還有全家幾代人的積蓄。雖然付出了這么多，但每個人都很高興，因為算算自己好歹也是百萬富翁。由于二手房的貸款取消，實際上這個百萬根本兌現不了。真是一個成功的畫餅充饑，當年曹操早就這么干過了。

　    2.國家的布局
　　房地產表面使得全民皆富，但造成了很深的社會矛盾是顯而易見的。其中一個矛盾就是窮人與所謂的富人之間的貧富差距。雖然大家都有地方住，沒人會住在橋洞里。但先賢早就說：不患寡而患不均。
　　緩解這個矛盾的其中一條途徑就是分化房地產，即分為商品房和廉租房。有些先行的城市已經開始著手進行。而廉租房的建設光靠ZF根本不現實，所以我覺的房地產的第二項重磅措施勢在必行：征收房產稅。這個東西不是為了降低房價，但他可以有效增加房子的持有成本。
　　當持有成本一高，每個人都可以想到出租自己的房子貼補家用，商品房承擔廉租房的責任不再是幻想。

　　3.財富的國有化
　　當貧富差距造成的矛盾稍有緩解，ZF可以慢慢淡化房地產，找新的興奮點。而一旦找到新的興奮點則你會發現全民財富都被套在一堆鋼筋水泥里了，并且這堆鋼筋水泥你只有70年的使用權而已，這就是事實上的財富國有化。
　　從92年南巡講話，給財富開閘放水，到2012年關閘收回，輪回20年。同時可保未來10年社會穩定。
　　而未來呢？黨也在摸著石頭過河，所以沒人知道。。。。。。（完