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在美國(guó)，房地產(chǎn)是一個(gè)堅(jiān)挺的行業(yè)，只有上漲和上漲途中的回調(diào)，長(zhǎng)盛不衰，并不比今天的中國(guó)房地產(chǎn)遜色，但是在2007年突然崩盤。今天主要給大家回顧一下2007年美國(guó)房地產(chǎn)崩盤導(dǎo)致金融危機(jī)的詳細(xì)過(guò)程，然后給大家反推一下，中國(guó)地產(chǎn)達(dá)到什么樣的條件會(huì)崩盤。描述金融危機(jī)的文章通常非常的艱澀難懂，今天給大家用簡(jiǎn)單易懂的語(yǔ)言科普一下。 1、什么是抵押貸款證券化MBS 首先，時(shí)間撥到1970年，那個(gè)時(shí)候的美國(guó)銀行和美國(guó)房地產(chǎn)是非常傳統(tǒng)的行業(yè)，購(gòu)房者付出20%的首付，然后以房產(chǎn)為抵押向銀行借款，銀行發(fā)了房貸之后依靠貸款利息吃一個(gè)存貸利差，很簡(jiǎn)單的一個(gè)基本金融模式。 住房貸款屬于極優(yōu)質(zhì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貸款，不過(guò)利差也非常低，但是銀行的資金是有限的，賺不了什么大錢，屬于正統(tǒng)業(yè)務(wù)賺點(diǎn)安穩(wěn)錢。所以這個(gè)時(shí)候有位銀行家發(fā)明了MBS，一個(gè)劃時(shí)代的發(fā)明。 什么是MBS，簡(jiǎn)單的說(shuō)，銀行發(fā)放了很多住房貸款，成千上萬(wàn)個(gè)住房貸款組成了一個(gè)龐大的資產(chǎn)池，每個(gè)月可以獲得穩(wěn)定的月供現(xiàn)金流，而且可靠度非常高。那么好，我把這個(gè)資產(chǎn)池打包在一起組成一個(gè)產(chǎn)品賣出去，把現(xiàn)金流的收益分配給認(rèn)購(gòu)者，然后銀行收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)和每年的管理費(fèi)，更關(guān)鍵的是，這種產(chǎn)品是可以證券化的，極大的降低了認(rèn)購(gòu)門檻和銷售難度。 這種MBS產(chǎn)品模式，銀行把手里的貸款合同給變現(xiàn)了，獲得了龐大的現(xiàn)金流，這些現(xiàn)金可以再次發(fā)放貸款。而購(gòu)買MBS的人可以獲得一個(gè)信用等級(jí)非常高，而收益可觀的產(chǎn)品，大家互利雙贏。這種MBS是由20%首付，有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定收入的優(yōu)質(zhì)購(gòu)房人貸款組成，這種MBS產(chǎn)品給予的評(píng)級(jí)是多少呢，是AAA級(jí)別，很多人可能對(duì)這種評(píng)價(jià)沒(méi)什么概念，我來(lái)告訴大家，美國(guó)國(guó)債的評(píng)級(jí)，就是AAA級(jí)別，這是所有產(chǎn)品里的最高評(píng)分，也就是市場(chǎng)認(rèn)為，除非世界末日，美國(guó)完蛋，否則這種產(chǎn)品的安全性都不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，而他又能得到比國(guó)債更高的收益率，你說(shuō)是不是好產(chǎn)品？所以這種產(chǎn)品一出爐，就遭到了美國(guó)各州養(yǎng)老基金的搶購(gòu)，然后在全美發(fā)售，銷售的情況可以用一個(gè)成語(yǔ)來(lái)形容，那就是搶購(gòu)一空。 銀行里幾十年不能變現(xiàn)的貸款合同，以他們的債權(quán)和現(xiàn)金流做抵押來(lái)獲得現(xiàn)金，然后再次發(fā)放房貸，銀行讓出了大部分存貸利差，只留個(gè)零頭，但是MBS產(chǎn)品可以每年收取管理費(fèi)，最關(guān)鍵的現(xiàn)金利用率大幅度提高了，原來(lái)只能做一份事的錢，現(xiàn)在可以做三份四份甚至更多，只要你能源源不斷的把房貸發(fā)出去，理論上你可以重復(fù)無(wú)數(shù)次收費(fèi)，銀行賺的盆滿缽滿，發(fā)了大財(cái)。 但是美國(guó)就那么大，房屋是有限的，優(yōu)質(zhì)貸款人也是有限的，MBS產(chǎn)品依舊好賣，但是由于房貸發(fā)不出去，所有已經(jīng)很難獲得新房貸來(lái)組成新的產(chǎn)品，你沒(méi)產(chǎn)品賣了。這讓賺了大錢的銀行很不滿。為了能發(fā)放更多的房貸來(lái)，銀行開(kāi)始逐漸降低購(gòu)房者的門檻，到了2005年左右，房貸的發(fā)放門檻首付僅僅只有5%，甚至是零首付，工作收入也基本不予核實(shí)，你來(lái)申請(qǐng)我就發(fā)，這樣的貸款，稱之為次級(jí)貸款，因?yàn)樗麄兛煽啃圆睿呛贤s定的利率更高。 如果說(shuō)20%首付，有正當(dāng)穩(wěn)定收入的人不可能放棄房子斷供，單體信用評(píng)級(jí)可以達(dá)到AA級(jí)的話，他們是正統(tǒng)的房貸。那么這種零首付無(wú)法證實(shí)穩(wěn)定收入的人的單體信用評(píng)級(jí)，最多也就只能達(dá)到B級(jí)或者BB級(jí)，美國(guó)人稱之為次貸，次貸的意思就是這種貸款的可靠性之差就是一坨垃圾，他的違約概率可能高達(dá)5%。 銀行不知道這種貸款風(fēng)險(xiǎn)大嗎，風(fēng)險(xiǎn)收益比根本劃不來(lái)，收益不足以覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，不值得發(fā)放這種貸款，他知道。但是他無(wú)所謂，只要他打包成MBS賣出去了，債權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給認(rèn)購(gòu)者了，如果沒(méi)事那最好，有事也無(wú)損于銀行，那為什么不發(fā)貸款呢。 算盤打的很精明，但是市場(chǎng)也不傻，你知道那都是垃圾貸款，我也知道啊，我為什么要買你銀行發(fā)出來(lái)的這種垃圾，風(fēng)險(xiǎn)太大我不愿意，于是出爐了一個(gè)CDO產(chǎn)品。 2、什么是擔(dān)保債務(wù)憑證CDO CDO的核心運(yùn)行思想是，只要投資足夠的分散，那么總體收益是可控的，比如我購(gòu)買一個(gè)單獨(dú)的債券，如果他的違約概率預(yù)估是5%左右，那么他就是垃圾，為了多那么一點(diǎn)收益就冒5%的本金全丟的風(fēng)險(xiǎn)，我寧可去買國(guó)債。但是如果是成千上萬(wàn)個(gè)這種債務(wù)組成，那么他們?cè)谕粫r(shí)間違約的概率就是0，每時(shí)每刻都有人在違約，但是違約只是極少量的，這部分損失只對(duì)沖掉收益的一部分，那么這么一個(gè)資產(chǎn)包，他的穩(wěn)定性和可靠性就大幅增強(qiáng)了，一堆垃圾B(niǎo)級(jí)級(jí)垃圾債務(wù)加少量A級(jí)和AA級(jí)優(yōu)質(zhì)債務(wù)組成的資產(chǎn)包，可以把整體產(chǎn)品評(píng)級(jí)提升到BB級(jí)甚至BBB級(jí)評(píng)級(jí)。 這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)依舊在擔(dān)憂，一撥人說(shuō)你這個(gè)也就是BB級(jí)，看起來(lái)依舊不靠譜啊，我是養(yǎng)老基金啊，我不敢負(fù)擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，我也不想要很高的收益，我求穩(wěn)定。但是另一撥人說(shuō)，嗯這個(gè)看起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)雖還是不小，但是還湊合了，你如果給我一個(gè)較高的收益來(lái)覆蓋掉這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品還能買。CDO產(chǎn)品的另一個(gè)核心概念出爐了，把產(chǎn)品分層結(jié)構(gòu)化，他把整個(gè)產(chǎn)品拆分成優(yōu)先、夾層和劣后。 先簡(jiǎn)單介紹一下，優(yōu)先是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，也不需要高收益，他們希望購(gòu)買的是AAA和AA級(jí)產(chǎn)品，而夾層風(fēng)險(xiǎn)偏好中等，收益需求也中等，他們認(rèn)購(gòu)的通常是A和BBB以及BB級(jí)產(chǎn)品，而劣后風(fēng)險(xiǎn)偏好很高，收益需求也很高，他們認(rèn)購(gòu)的通常的B級(jí)產(chǎn)品。整個(gè)產(chǎn)品如果產(chǎn)生虧損，先虧劣后份額，再虧夾層份額，最后才開(kāi)始虧優(yōu)先的份額，當(dāng)然，獲得的收益也是天壤之別，如果有收益，也是先分配給劣后份額，通常來(lái)說(shuō)，CDO的產(chǎn)品，劣后的年化收益率一般為優(yōu)先的2~3倍。 那么把整個(gè)CDO的份額拆分成優(yōu)先夾層劣后之后，分別賣給市場(chǎng)上不同風(fēng)險(xiǎn)類型的資金，這樣就好賣多了。那么這個(gè)MBS就又可以繼續(xù)運(yùn)行了，銀行繼續(xù)發(fā)財(cái)，但是隨著銀行越來(lái)越激進(jìn)，發(fā)出去的垃圾房貸越來(lái)越多，最后發(fā)現(xiàn)單體信用評(píng)級(jí)達(dá)到AA級(jí)和A級(jí)的購(gòu)房者已經(jīng)很少了，而B(niǎo)級(jí)和BB級(jí)垃圾購(gòu)房者的份額越來(lái)越多，整個(gè)CDO的信用等級(jí)在不斷的下降，對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)收益比，優(yōu)先的份額在不斷的降低，劣后和夾層的份額在不斷的增加，否則市場(chǎng)不認(rèn)可你這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)收益比值，你的CDO產(chǎn)品就賣不出去。 但是市場(chǎng)上資金的主要來(lái)源還是大資金，他們偏好的是穩(wěn)定收益，優(yōu)先份額很快被搶購(gòu)一空，劣后份額的市場(chǎng)也是有限的，你發(fā)的實(shí)在太多，最后賣不出去，沒(méi)有劣后做支撐，光有優(yōu)先也沒(méi)用，整個(gè)產(chǎn)品無(wú)法發(fā)售。 于是CDO的第三個(gè)概念出爐了，債務(wù)擔(dān)保，為了讓劣后放心購(gòu)買，投行找來(lái)了擔(dān)保公司，給整個(gè)CDO產(chǎn)品做擔(dān)保，每年支付一定的保費(fèi)，然后如果出現(xiàn)違約，由擔(dān)保公司進(jìn)行賠償，等同購(gòu)買了一份保險(xiǎn)，也就是給劣后再找了一個(gè)劣后，把劣后的風(fēng)險(xiǎn)降低到了夾層的地步，然后收益分一部分給保險(xiǎn)公司。 投行為了說(shuō)服保險(xiǎn)公司，列出了風(fēng)險(xiǎn)分散的數(shù)學(xué)模型來(lái)證明這類資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)極低，何況房?jī)r(jià)一直在漲，即便有人還不起房貸違約了，我們還可以收回房子進(jìn)行拍賣，損失是很小的，全美房子大規(guī)模斷供這是不可能的小概率事件，為了表達(dá)信心，我們每個(gè)產(chǎn)品，自己投行都會(huì)認(rèn)購(gòu)一部分劣后以表示我們對(duì)自己產(chǎn)品可靠度的絕對(duì)信任，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也說(shuō)，經(jīng)過(guò)他們的評(píng)估，這些MBS整體風(fēng)險(xiǎn)極小，只給個(gè)A或者AA是怕他們嘚瑟，不然直接給AAA了。 整體風(fēng)險(xiǎn)的確非常小，加上保費(fèi)的誘惑，保險(xiǎn)公司同意了，有了大型保險(xiǎn)公司的擔(dān)保，除非保險(xiǎn)公司破產(chǎn)，否則你一分錢損失不會(huì)有，加上產(chǎn)品自己本身就很靠譜，那么這個(gè)CDO產(chǎn)品還有什么可擔(dān)心的嗎？沒(méi)有了，評(píng)級(jí)直接上升為AAA，和國(guó)債平齊，然后很快就再度銷售一空。 從1970年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)三四十年的膨脹，到了2006年，全美房貸CDO產(chǎn)品，里面90%的房貸都是由BB和B級(jí)垃圾次級(jí)貸款組成，A和AA級(jí)優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者只占據(jù)10%不到，但是整體產(chǎn)品的評(píng)級(jí)，依然是AA級(jí)和AAA級(jí)，金融市場(chǎng)認(rèn)為不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。 所有的人都不認(rèn)為美國(guó)房貸會(huì)崩盤，上到美聯(lián)儲(chǔ)主席，下到一個(gè)社會(huì)底層人員，都非常樂(lè)觀的認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只存在上漲和上漲途中的回調(diào)。在2005年做空美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一人對(duì)沖基金經(jīng)理M，因?yàn)?年持續(xù)不斷的虧損差點(diǎn)被投資人撤資逼得清掉手中的空頭頭寸CDS，他在美國(guó)房地產(chǎn)崩盤前夕，整個(gè)基金已經(jīng)處于崩潰的邊緣，如果美國(guó)房地產(chǎn)再晚3個(gè)月崩盤，那么持有大量空頭頭寸的他，就會(huì)悲劇的被強(qiáng)平在崩盤的前夕。 在2004年之前，美國(guó)的利率非常的低，基準(zhǔn)利率只有1%，但是從2004年開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)進(jìn)行了17次加息。 這17次加息的結(jié)果，是美國(guó)基準(zhǔn)利率從1%直接在2年時(shí)間里上浮到了5.25%，對(duì)應(yīng)的房貸利率從2~3%上升到了7-8%左右，也就是說(shuō)，美國(guó)人的房貸利率上升了200~300%，更可怕的是，美國(guó)的房貸合同是和今天中國(guó)一樣的模板，也就是浮動(dòng)利率制度，每年的固定時(shí)刻，按照美聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率，銀行可以進(jìn)行對(duì)應(yīng)的房貸利率調(diào)整，選擇固定利率的銀行很少，這樣做可以大幅度降低銀行的利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。這種利率波動(dòng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不算什么，就算利息翻倍，你還能放棄首付賣掉房子不成？但是對(duì)于那些低首付或者零首付的人來(lái)說(shuō)就不一樣了，不管是等額本息還是等額本金法，他們前幾年還的基本都是利息，而他們定的月供也是按照自己的收入極限來(lái)確定的，如果利率翻倍，代表他們的月供也會(huì)翻倍，很多人不是看空房地產(chǎn)，他們想還房貸，但是由于收入有限，是真還不起月供了，如果房產(chǎn)價(jià)格再不漲甚至下跌，那就只能無(wú)奈放棄房子，你銀行收回去拍賣吧。 所以，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格始終在上漲的時(shí)候，這一套系統(tǒng)是皆大歡喜，銀行發(fā)財(cái)了，投行發(fā)財(cái)了，保險(xiǎn)公司也發(fā)財(cái)了，購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)的上漲也發(fā)財(cái)了，所有人都發(fā)財(cái)了沒(méi)有虧錢的。但是當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，如此高的杠桿率，就開(kāi)始引爆了可怕的后果。 2007年二季度，銀行開(kāi)始執(zhí)行新的利率來(lái)征收房貸，房貸的違約率激增到12%，房貸市場(chǎng)崩塌，目前因拖欠貸款超過(guò)90天而被銀行沒(méi)收的房屋數(shù)達(dá)到一個(gè)恐怖的數(shù)值。銀行收回房屋后被迫進(jìn)行拍賣導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格崩盤從而引發(fā)更嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)。整個(gè)CDO系統(tǒng)崩盤，極小概率的事件發(fā)生了，那就是全美地產(chǎn)同一時(shí)間崩盤，貸款人同一時(shí)間違約斷供，CDO的基石崩潰，根據(jù)當(dāng)初的保險(xiǎn)約定，各保險(xiǎn)公司、投行和銀行開(kāi)始履行自己的違約責(zé)任。 整個(gè)美國(guó)房貸市場(chǎng)，合計(jì)是5000億美金的規(guī)模，即便12%違約率，哪怕收回的房子拍賣價(jià)值為0，極限損失不過(guò)600億美元，這點(diǎn)損失對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)不過(guò)是撓癢癢，為什么會(huì)連鎖引發(fā)美國(guó)金融危機(jī)大規(guī)模銀行破產(chǎn)呢。 因?yàn)镸BS可以創(chuàng)造出CDO，那么CDO可以創(chuàng)造出新的CDO，簡(jiǎn)單的說(shuō)，我購(gòu)買了一份CDO，我擁有了這個(gè)債權(quán)和收益，有了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那和房貸有什么區(qū)別呢，那么我把買的一堆CDO份額打包在一起，是不是也是一份債權(quán)池？那么找一個(gè)保險(xiǎn)公司擔(dān)保，把他當(dāng)成一個(gè)新的CDO去賣行不行呢，如果賣出去了，我大幅度降低了我的風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得多份收益，總體收益率是超過(guò)我單獨(dú)持有原始CDO的。 當(dāng)然可行，而且實(shí)際上也是這么做的，CDO可以創(chuàng)造出CDO^2,然后CDO^2可以創(chuàng)造出CDO^3，根據(jù)金融危機(jī)后聯(lián)邦調(diào)查局的調(diào)查結(jié)果，5000億規(guī)模的房貸，總共創(chuàng)造出了20萬(wàn)億美金的衍生品債券市場(chǎng)。 由于這20萬(wàn)億債券的基石是5000億的房貸市場(chǎng)，那么當(dāng)房貸崩潰后，這20萬(wàn)億也跟著崩潰了，所有人都賺大錢的假象積累的后遺癥，這一天統(tǒng)一爆發(fā)了，導(dǎo)致的損失高達(dá)7000億美金，這根本不是華爾街可以承受的，所以美國(guó)保險(xiǎn)公司、投行、大型銀行接二連三的破產(chǎn)，如果政府不加以挽救，整個(gè)美國(guó)的金融體系會(huì)直接歸零，沒(méi)有金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)，美國(guó)工業(yè)會(huì)陷入停頓，融資難度會(huì)激增5~10倍，從而會(huì)導(dǎo)致美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的崩潰，然后進(jìn)入世界末日，美國(guó)政府和美國(guó)平民陪著華爾街一起完蛋，這就是2008年金融危機(jī)。 于是美國(guó)政府救市了，用納稅人的錢給華爾街兜底，注入了7000億美金來(lái)收購(gòu)銀行資產(chǎn)來(lái)避免銀行破產(chǎn)。7000億美金是什么概念大家知道嗎，2008年金融危機(jī)前夕，美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表僅為一萬(wàn)億美元左右，美聯(lián)儲(chǔ)上哪掏7000億美元來(lái)收購(gòu)銀行資產(chǎn)，于是被迫進(jìn)行了大規(guī)模的量化寬松，大筆一揮美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)債從1萬(wàn)億變成1.7萬(wàn)億，多出的7000億美元收購(gòu)銀行、保險(xiǎn)公司、投行來(lái)形成自己的資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表做平了，等同于憑空多發(fā)了7000億美金，這么大規(guī)模的印錢肯定是有巨大后遺癥的，為了避免后遺癥影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)，讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)落地，美國(guó)患上了吸毒一樣的印錢依賴癥，量化寬松時(shí)代開(kāi)啟，到了2017，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表已經(jīng)高達(dá)4.5萬(wàn)億，是08年之前的4.5倍。 3、金融衍生品是否是萬(wàn)惡之源 很多人把金融危機(jī)歸罪與美國(guó)的金融衍生品，認(rèn)為如果不是那20萬(wàn)億的衍生品債務(wù)，區(qū)區(qū)5000億美金房貸崩盤，不足以動(dòng)搖美國(guó)根基，假設(shè)沒(méi)有衍生品，這種程度的波動(dòng)政府完全可以不加理會(huì)。 說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，如果不存在任何金融衍生品，那么任意程度的波動(dòng)其實(shí)政府都可以不加理會(huì)，因?yàn)檠苌反砀軛U，衍生品越多則代表杠桿越重。但是這并不代表衍生品就是萬(wàn)惡之源，相反，種類繁多的金融衍生品是美國(guó)金融強(qiáng)大的根源，相比中國(guó)金融，美國(guó)金融異常強(qiáng)大，雙方的力量對(duì)比大概就等于成人對(duì)嬰兒。美國(guó)發(fā)達(dá)的金融體系讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)資金的流轉(zhuǎn)異常順暢，一美元在美國(guó)金融圈手里能產(chǎn)生的貨幣放大效應(yīng)，大概是中國(guó)金融圈的3倍。 這么強(qiáng)大的能力讓他們能充分利用每一分錢的價(jià)值，讓美國(guó)企業(yè)的融資難度大幅度降低，在美國(guó)創(chuàng)業(yè)，中小企業(yè)不僅融資難度遠(yuǎn)低于中國(guó)，融資利率也遠(yuǎn)低于中國(guó)，這都是美國(guó)發(fā)達(dá)的金融體系所導(dǎo)致的，給中小企業(yè)降低融資難度和融資利率對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)有什么好的作用，不用說(shuō)相信大家都心知肚明。 所以，金融衍生品越豐富，則金融市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，美國(guó)金融危機(jī)導(dǎo)致的原因之一，是金融監(jiān)管沒(méi)有跟上金融創(chuàng)新的速度，美聯(lián)儲(chǔ)沒(méi)有想過(guò)一個(gè)區(qū)區(qū)5000億的市場(chǎng)有了12%的違約損失，能導(dǎo)致華爾街7000億美金的虧空。就好比中國(guó)15年股災(zāi)，其實(shí)也是證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管沒(méi)有跟上股市創(chuàng)新，用老思維監(jiān)管沒(méi)有適應(yīng)高杠桿股市的新時(shí)代導(dǎo)致的。 還有一個(gè)疑問(wèn)是，上面這一套房貸-MBS-CDO-CDO^n的金融鏈條，每一個(gè)人通過(guò)衍生品的合同約定，都降低了自己的風(fēng)險(xiǎn)，獲得了更高的收益風(fēng)險(xiǎn)比，但是從整個(gè)全國(guó)盤子來(lái)看，總的盈利就那么多，不管夾了多少層銀行、投行和保險(xiǎn)公司，最終收益都來(lái)源于房貸的月供，中間夾雜的分食鏈條越多，收益越稀薄，為什么會(huì)出現(xiàn)所有人都受益的情況出現(xiàn)，這不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)啊。 原因只有一個(gè)，房?jī)r(jià)一直在漲，如果房?jī)r(jià)靜止不動(dòng)，那么收益是均衡的，有人獲得了超額的收益風(fēng)險(xiǎn)比，就必定有人獲得了超差的收益風(fēng)險(xiǎn)比，你的高收益低風(fēng)險(xiǎn)一定是建立在他人的高風(fēng)險(xiǎn)低收益身上的，如果人人都平等風(fēng)險(xiǎn)收益條款，那么整個(gè)鏈條就不可能存在。但是如果房?jī)r(jià)在漲，那么簽署人人權(quán)責(zé)平等的條件，就有可能實(shí)現(xiàn)這一個(gè)鏈條。 我舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，中國(guó)百姓以5%的利率存進(jìn)銀行做理財(cái)，銀行以9%的利率放給投行，投行以15%的利率放給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商運(yùn)作了一個(gè)樓盤賣給了購(gòu)房者，地產(chǎn)商本金收益率達(dá)到25%，還掉自己的貸款15%還憑空掙了10%。皆大歡喜，所有人都賺錢了，大家都很高興。 那么是不是購(gòu)房者是傻帽呢，所有人的盈利都是他來(lái)支付的，不是，購(gòu)房者以5%的利率借了房貸，假設(shè)房子平均年漲幅8%，購(gòu)房者也發(fā)財(cái)了，于是再度皆大歡喜。 這里面到底誰(shuí)的利益受損了？沒(méi)有受損者，每個(gè)人都賺了大錢，只要房?jī)r(jià)一直在漲，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就會(huì)欣欣向榮，這個(gè)鏈條在不斷的運(yùn)轉(zhuǎn)，每個(gè)人都覺(jué)得自己賺了大錢，是有錢人，可以隨意消費(fèi)。這非常類似于股市上漲的時(shí)候，所有人都在賺錢，沒(méi)有任何一個(gè)人虧錢，大家的財(cái)富都增加了，每個(gè)人都憑空得到了一筆錢。一直到崩盤那一天，進(jìn)入清算日，超額的不合理利潤(rùn)，全部在崩盤期間吐出去。 4、中國(guó)地產(chǎn)怎樣才會(huì)崩盤 這就是2007美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)崩盤然后連鎖反應(yīng)導(dǎo)致美國(guó)金融崩盤的全過(guò)程，根據(jù)上文，我們可以總結(jié)出一些東西，對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)崩盤的預(yù)測(cè)有所幫助。 首先，美國(guó)除了正經(jīng)房貸之外，還是有次級(jí)貸這種東西的，20%的首付，貸款人有正經(jīng)工作和穩(wěn)定月收入稱之為優(yōu)質(zhì)貸款。5%首付甚至零首付，沒(méi)有正經(jīng)工作，月收入不穩(wěn)定的貸款，稱之為次級(jí)貸款，次級(jí)貸款風(fēng)險(xiǎn)更大但是利率更高，由于次級(jí)貸款的存在，很多不合格的人也買到了房子，有的投機(jī)者甚至零首付買了四五套甚至更多，因?yàn)槊绹?guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不存在限購(gòu)限貸。 那么看看中國(guó)，中國(guó)目前首套房是3成首付，二套是5成，后續(xù)更高，按照美國(guó)銀行的標(biāo)準(zhǔn)，這類貸款，是AAA級(jí)評(píng)分，可靠度和國(guó)債等同，違約概率極低而且即便違約，銀行也不會(huì)虧錢，因?yàn)槭赘短撸樟朔孔淤u掉就是。在中國(guó)只有首付貸這種東西是高風(fēng)險(xiǎn)的，他會(huì)讓購(gòu)房者的杠桿突然加大，等同于美國(guó)的次級(jí)貸款，如果購(gòu)房者的首付全是借來(lái)的，那和美國(guó)的零首付沒(méi)有任何區(qū)別，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，這類貸款就直接崩潰了。 中國(guó)的首付貸是個(gè)黑市，數(shù)據(jù)查不到，官方都沒(méi)有數(shù)據(jù)何況我，但是可以肯定的是，由于無(wú)法見(jiàn)光，露頭就被監(jiān)管打，所以規(guī)模不會(huì)很大，所以占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額應(yīng)該很小。 然后，美國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，土地私有，政府不管，如果不是最后導(dǎo)致了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的崩潰，你房產(chǎn)價(jià)格就是跌到0政府都不會(huì)插手的，誰(shuí)敢救市國(guó)會(huì)直接噴死你浪費(fèi)納稅人的錢然后彈劾你下臺(tái)。中國(guó)市場(chǎng)是政府坐莊，土地國(guó)有，土地和房產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)政府而言不僅僅是影響經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，還對(duì)切身利益造成了巨大的損失。 美國(guó)房地產(chǎn)是沒(méi)爹娘的孩子，但是他擁有幾十年連續(xù)上漲的慣性，那么這個(gè)慣性支撐他什么時(shí)候才崩潰呢？房貸違約率5%的時(shí)候，市場(chǎng)健康，違約率8%的時(shí)候，市場(chǎng)健康，違約率10%的時(shí)候，市場(chǎng)居然依舊健康！崩盤的臨界點(diǎn)，是違約率12%。 違約率10%是什么概念，就是你身邊的親戚同學(xué)和同事，10個(gè)人里面，就有一個(gè)因?yàn)檫€不起房貸導(dǎo)致銀行沒(méi)收了他的房子來(lái)拍賣，這種情況下，美國(guó)市場(chǎng)還拖了2個(gè)月才崩盤，如果是中國(guó)呢，政府插手救市呢？怎么樣才會(huì)崩盤。 物理學(xué)告訴我們，一個(gè)動(dòng)量非常大的物體，如果要逆轉(zhuǎn)原有的趨勢(shì)，那么會(huì)經(jīng)過(guò)非常激烈的抵抗，越龐大的物體調(diào)頭耗時(shí)越長(zhǎng)，在美國(guó)，首個(gè)做空房地產(chǎn)的對(duì)沖基金經(jīng)理M，在2005年就認(rèn)為房貸市場(chǎng)會(huì)崩盤，買入的大量的空頭頭寸CDS，違約率上升到5%的時(shí)候他認(rèn)為崩盤時(shí)間已經(jīng)到了，沒(méi)崩，到10%的時(shí)候還是沒(méi)崩，但是他的對(duì)沖基金已經(jīng)快崩盤了。2年過(guò)去，他的虧損非常巨大，巨大的虧損耗盡了他的流動(dòng)資金，投資者撤資導(dǎo)致他的基金瀕臨清盤邊緣。雖然他最終大幅度獲利了，成為了投資界的傳奇，但是他本人在這2年里非常煎熬，自身精神多次瀕臨崩潰，反復(fù)的質(zhì)疑自己是不是看錯(cuò)了，美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)永遠(yuǎn)上漲。 在這個(gè)多空賭局上，和空頭對(duì)賭的人是美國(guó)所有的大銀行、投行和保險(xiǎn)公司，以及美國(guó)政府。空頭是渺小的，多頭是強(qiáng)大無(wú)比的，你永遠(yuǎn)無(wú)法知道你的對(duì)手會(huì)做出什么事情來(lái)干涉市場(chǎng)。 財(cái)政部長(zhǎng)亨利保爾森和美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克有一段對(duì)話，注意，以下對(duì)話不是段子和笑話，是真實(shí)存在的歷史對(duì)話。 保爾森：“前幾天我去見(jiàn)格林斯潘了，問(wèn)了他關(guān)于解決房?jī)r(jià)崩潰的方法。” 伯南克：“什么方法？” 保爾森：“最有效的方法，就是國(guó)家直接把違約的房子買下來(lái)，然后一把火燒掉。” 伯南克：“……” 那么如果2007年美國(guó)房?jī)r(jià)崩盤，是中國(guó)政府在救市，政府會(huì)做出什么舉動(dòng)來(lái)呢，我們來(lái)假設(shè)猜想一下： 1）房?jī)r(jià)暴跌的區(qū)域停止供地，立法禁止居民私有土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，私人持有的土地屬性只能是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，不允許建房，如果要轉(zhuǎn)化屬性為住宅用地，需要住建部批準(zhǔn)。禁止開(kāi)發(fā)商下調(diào)開(kāi)盤價(jià)格，如果隨意下調(diào)，將會(huì)取消預(yù)售證。 2）對(duì)雷曼兄弟、貝爾斯登、華盛頓互助銀行等公司進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，不允許債權(quán)人逼債，債務(wù)轉(zhuǎn)化為股票，解決企業(yè)困境，維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 3）號(hào)召外國(guó)偷渡進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工們買房，號(hào)召移民買房，買房送綠卡，給上戶口。 暫時(shí)只想到這么多，這都是非常可能實(shí)行的，如果逼急了眼，會(huì)出臺(tái)什么腦洞大開(kāi)的政策都是無(wú)法預(yù)料的，就好像08年全世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)測(cè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定完蛋了，誰(shuí)也不敢想資產(chǎn)負(fù)債表只有一萬(wàn)億美元的美聯(lián)儲(chǔ)居然敢直接發(fā)放7000億美元新增貸款來(lái)給華爾街輸血，但是后來(lái)美國(guó)政府就是這么做了。 那么中國(guó)地產(chǎn)崩盤的時(shí)候，政府會(huì)出臺(tái)什么政策，你想得到嗎？只要穩(wěn)住價(jià)格5年，按每年通脹5%來(lái)計(jì)算，25%的泡沫就被擠出去了，原來(lái)高的不合理的價(jià)格說(shuō)不定就合理了，出臺(tái)政策的可能性太多了。 所以，我們可以認(rèn)為，以美國(guó)政府對(duì)土地的掌控力度，和如此之低的首付，按照地產(chǎn)強(qiáng)大的上漲慣性，違約率高達(dá)12%的時(shí)候地產(chǎn)價(jià)格才最終崩盤，那么以中國(guó)土地國(guó)有化的掌控力度，我可以認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)的房貸違約率至少要達(dá)到12%，地產(chǎn)價(jià)格才可能崩盤。 故，我此前多次發(fā)文說(shuō)中國(guó)地產(chǎn)會(huì)在強(qiáng)大的調(diào)控面前橫盤3~5年才會(huì)開(kāi)啟下一波上漲，我不認(rèn)為這幾年房?jī)r(jià)會(huì)漲，但是從來(lái)不敢說(shuō)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌太深，因?yàn)檎拇嬖冢尶纯帐欠浅ＮｋU(xiǎn)的行為，所以我在評(píng)論區(qū)里回復(fù)的時(shí)候認(rèn)為在這3~5年的大橫盤時(shí)間里，投資房就算了，可以等等再買，如果是剛需房，建議夠錢就買，因?yàn)槟阋。喜黄稹?/font>
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發(fā)表于 2018-9-5 17:27:34
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