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沃倫巴菲特說過：“當(dāng)潮水退去的時候，誰是裸泳就會被看得一清二楚了”。過去商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計項目多的時候，就像在潮水覆蓋的海灘上游泳一樣，大家都在忙著做商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計，當(dāng)許多做不出績效的殘廢商業(yè)地產(chǎn)項目誕生出來了，再加上新項目減少就像潮水退去的時候，誰是不合格的商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計人員就像退去潮水裸泳的人員一樣被凸現(xiàn)出來了。
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9 r/ V" I1 J% L5 O 據(jù)贏商網(wǎng)2014年8月8日公布的全國TOP100家（100強）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商持有商業(yè)面積2013年度租金收益坪效排名，除了少數(shù)幾家為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以外，其余非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商按照租金收益坪效測算，他們的凈收益還難于抵消當(dāng)年的運行成本和初期投資資金使用成本，還本付息就比較難了。這么大比例的商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報如此低下，人們回答總是兩個答案，一是設(shè)計壞了，二是電商沖擊和競爭太激烈導(dǎo)致的。根據(jù)這份排名來看，鮮有成功范例，國內(nèi)設(shè)計院沒有他們獨立做出來的成功大型商業(yè)地產(chǎn)項目，哪來商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計大師？自20年前從外資設(shè)計院來中國開展設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目開始，按照建筑法規(guī)，本土設(shè)計院就給他們配套當(dāng)學(xué)徒，為什么20年過去了沒有徒弟滿師呢？我們需要反思中國設(shè)計管理體制和設(shè)計院的贏利模式：& X; w, U X0 {3 @6 n1 Z
國內(nèi)建筑設(shè)計市場保護導(dǎo)致國內(nèi)設(shè)計院不思進取。. ~- v5 ^6 v, O+ U3 C% l
從改革開放一直到去年為止，國內(nèi)的建筑設(shè)計市場一直是受保護的，凡是境外設(shè)計院均無法獲得中國設(shè)計資質(zhì)證書，只能承接建筑方案設(shè)計任務(wù)而必須由境內(nèi)設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計院為其蓋出圖章和出施工圖。筆者發(fā)現(xiàn)，同多家境外設(shè)計院配套設(shè)計的幾家大的設(shè)計院，這20年來并沒有在設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目領(lǐng)域有什么建樹，與一家或兩家境外設(shè)計院攀上關(guān)系（或與規(guī)劃局、甲方、或其他政府領(lǐng)導(dǎo)攀上關(guān)系）攬到給境外設(shè)計院配套設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目的簡直是一場珍饈盛宴或豪華大餐。- X0 F t+ e! j- w2 n! I
7 } K' Q4 R/ ~ 這些所謂的配套設(shè)計院接到的配套設(shè)計任務(wù)的單價絕不會低于他們獨立設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目單價的，但配套設(shè)計的活卻越干越少，根據(jù)本人十多年以來在大型商業(yè)項目咨詢管理過程中的深度觀察，給境外設(shè)計院做大型商業(yè)項目配套設(shè)計的境內(nèi)設(shè)計院收費近十年沒有多大的變化，還是維持在每平方米建筑面積40元到50元人民幣之間，但他們所承擔(dān)的設(shè)計內(nèi)容卻越來越少，為什么？" W3 z* S( o6 ]% V8 v# L* ^0 r; k
) u; t) U( \ \" A+ f9 o* k 在成都一個大型商業(yè)項目上，凱里森設(shè)計院的設(shè)計師給了我答案：“十年以前我們只做規(guī)劃方案和建筑方案，擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計都有當(dāng)?shù)嘏涮自O(shè)計院設(shè)計院完成，后來我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)卦O(shè)計院做擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計胡亂修改我們的商業(yè)動線和商業(yè)空間，許多地方被他們修改得失去了使用價值，到頭來只剩一個殼子像是我們凱里森設(shè)計的了，里面改得面目全非無法使用了。根據(jù)這種情況我們后來要求甲方讓我們做到建筑結(jié)構(gòu)擴初設(shè)計和施工圖審圖，以確保我們的設(shè)計成果不會被糟蹋。再后來，我們發(fā)現(xiàn)給我們做配套設(shè)計的設(shè)計院把機電系統(tǒng)設(shè)計得亂七八糟，特別是系統(tǒng)設(shè)計他們是按照規(guī)范套的不是按照實際使用需求來測算得來的，管線布置和走向浪費了巨大的商業(yè)資源，發(fā)現(xiàn)了這樣的問題，我們強力推薦甲方接受境外機電顧問來設(shè)計機電系統(tǒng)，不僅系統(tǒng)設(shè)計合理符合使用要求，管線走向和末端同裝修結(jié)合處理也美觀，所以現(xiàn)在我們在大型商業(yè)地產(chǎn)項目上做設(shè)計基本上通過境外機電設(shè)計顧問把機電設(shè)計也管起來了；再后來我們發(fā)現(xiàn)景觀設(shè)計、標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計境內(nèi)設(shè)計院又是無法達(dá)到我們的要求，或者他們設(shè)計成果無法與我們的建筑相匹配，我們又推薦甲方接受境外景觀設(shè)計專業(yè)機構(gòu)來做景觀設(shè)計，所以現(xiàn)在給我們做設(shè)計配套的設(shè)計院基本不用干什么活了，只要把我們做的、機電顧問做的、景觀顧問做的電子圖拿過來套上他們的圖框出圖蓋章而已，一個大型商業(yè)項目上做配套設(shè)計他們也收費達(dá)上千萬，特大的項目收費達(dá)幾千萬，真是舒服極了”。6 D( H' i" s; _& k& p S, \ h
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凱里森設(shè)計師的話，再一次證明了我一位學(xué)生說的正確性：“我們設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目，越不用心做賺的錢越多”。給境外設(shè)計院配套設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目，我見過上海有的大設(shè)計院同時有幾個大型商業(yè)項目在給境外設(shè)計院做配套設(shè)計，真實爽死了，不要干多少活，幾千萬的設(shè)計費信手拿來。看了上面這段話，諸位看官就明白了，我們設(shè)計院的這些徒弟們?yōu)槭裁磳W(xué)了二十年還不出師？還設(shè)計不出好的商業(yè)地產(chǎn)項目出來？還成不了商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計大師了吧？1 P1 a4 M) T3 s- G
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& l! r0 |* N# E5 B2. 國內(nèi)設(shè)計院百貨店式層層扣點贏利模式導(dǎo)致設(shè)計人才成長的通道缺失從而進一步導(dǎo)致一線設(shè)計人員整體喪失創(chuàng)造力。
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所謂國內(nèi)設(shè)計院百貨店式層層扣點贏利模式誕生于上世紀(jì)末期，很快被所有的國有和民營設(shè)計院模仿推廣開來，其具體運行模式是院里接到設(shè)計任務(wù)分到設(shè)計所、設(shè)計所再將設(shè)計任務(wù)分到項目組，由一個項目經(jīng)理帶領(lǐng)各專業(yè)組成的若干專業(yè)設(shè)計人員完成設(shè)計任務(wù)。8 Z6 U9 P2 d9 j, N
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每收到100萬設(shè)計費，院里扣下38%左右以后轉(zhuǎn)給所里，所里再扣下30%左右后將余款轉(zhuǎn)給項目組，組里項目經(jīng)理扣下自己的費用以后再分配各普通設(shè)計人員。院里扣下這38%設(shè)計費負(fù)責(zé)開發(fā)票交稅、給所里所有人員交法定最低額的四金，給所里正式員工發(fā)放最低限額的基本工資，所里扣下的錢用于給所里領(lǐng)導(dǎo)、方案組人員補齊應(yīng)發(fā)工資額（如所里領(lǐng)導(dǎo)每月15000元工資，院里僅僅發(fā)2000元基本工資，所里給補齊發(fā)放13000元；再如方案組設(shè)計師合同工資10000元，院里發(fā)了2000元，所里補齊發(fā)放8000元），項目組人員是正式合同制職工享受院里發(fā)的2000元基本工資以外，其他部分的工資是分享轉(zhuǎn)到項目組里項目經(jīng)理扣點余下的設(shè)計費。3 T4 x, H1 n& Z$ y6 ~, `. S
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如工作比較多，大型設(shè)計院還從區(qū)人才市場聘用大量臨時工，所里給這些勞動關(guān)系掛靠在區(qū)勞務(wù)服務(wù)所的臨時工繳付最基本的社保基金，沒有基本底薪，完全靠分配到項目組里項目經(jīng)理扣點余下的設(shè)計費按勞取酬。如果任務(wù)完成好收款也好致院里績效好，院里年終會給骨干員工發(fā)放一些年終獎；如果任務(wù)完成好收款也好導(dǎo)致所里績效好，所里也給項目經(jīng)理和骨干員工發(fā)放一些年終獎。由于過去的黃金十年大部分設(shè)計院任務(wù)飽滿，員工收入相對穩(wěn)定，一線畫圖員工如果可有年收入數(shù)萬，項目經(jīng)理可以有員工的二到三倍收入，所長可以有項目經(jīng)理翻倍收入，到上面院里領(lǐng)導(dǎo)再可以有項目經(jīng)理翻倍的收入，有的設(shè)計院的領(lǐng)導(dǎo)有股份年終有分紅，他們的平均收入可以達(dá)一線畫圖設(shè)計人員十幾倍。0 h1 r' P/ k- a- `" `
! g, j9 K. k2 L! K 在這樣的盈利模式下，院里對所里的考核只有一個標(biāo)準(zhǔn)到賬設(shè)計費多少錢院里拿走扣點百分比以后余下給所里，所里對項目考核也只有一個標(biāo)準(zhǔn)，你這個項目上收到錢了，院里扣點和所里扣點拿走以后余下的給項目組分配，項目經(jīng)理扣下自己的扣點以后分給設(shè)計人員。設(shè)計人員占院里總?cè)藬?shù)絕大多數(shù)，所得收入是每一筆收到的設(shè)計費被三個層面扣下以后的余款僅僅占整個收到的設(shè)計費的極小部分，在這樣的贏利模式下，底層的設(shè)計人員實際上是沒有積極性的，創(chuàng)造性難于發(fā)揮，因為院里和所里是按照設(shè)計費到賬分錢，有的臨時工設(shè)計人員累死累活把設(shè)計干完了，設(shè)計費沒有到賬，他們有的幾個月領(lǐng)不到工資，在這樣的贏利模式下，高素質(zhì)的設(shè)計人員絕不會繼續(xù)留在這樣的設(shè)計院里工作了，積累一點設(shè)計經(jīng)驗的設(shè)計人員紛紛選擇跳槽或自己承接設(shè)計業(yè)務(wù)做了，因此，設(shè)計院的另一個贏利模式又誕生了。- ^* ^2 J' A/ ~% ?/ |
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3. 收掛靠費出賣資質(zhì)的贏利模式，國內(nèi)設(shè)計院對來掛靠的設(shè)計師的設(shè)計成果的質(zhì)量把控實質(zhì)上是放開了。# _8 g+ y i; x: L5 C: m* J6 H
大型設(shè)計院這個贏利模式是出賣資質(zhì)，大收特收掛靠費，憑一塊資質(zhì)證書牌子，坐地分贓、無本取利。至于前面提到的項目經(jīng)理不靜下心來與自己 一般國內(nèi)設(shè)計院除了上述三層扣點贏利模式以外還有收掛靠費出賣資質(zhì)的贏利模式，不僅對離開設(shè)計院的原員工、外部設(shè)計師開放，還對自己在職的內(nèi)部員工開放。如果某一個項目經(jīng)理攬到設(shè)計任務(wù)采用掛靠形式做，設(shè)計院收費開票扣點從38%降到25%，余下的費用由攬活的項目經(jīng)理自行處置了，一般來說，攬到活的項目經(jīng)理自己可以將設(shè)計的活分包給內(nèi)部或外部的設(shè)計人員完成，只是圖紙完成以后到院里蓋章而已，院里收25%的費用，幫這個項目蓋章和開發(fā)票，這樣的項目經(jīng)理事實上成了小老板。如果這個項目經(jīng)理攬到的設(shè)計任務(wù)后面接得上，能夠持續(xù)有設(shè)計任務(wù)，他會選擇另開設(shè)計公司組織人力設(shè)計項目，但他還會把一些資質(zhì)要求高的設(shè)計對象和甲方項目掛靠到自己原來的設(shè)計院去做。不光是項目經(jīng)理，一般設(shè)計師攬到活也可以這樣做；已經(jīng)離職的原來員工也可以這樣做；外部的設(shè)計師來掛靠也歡迎。
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( ]' {$ b* R2 J8 `- w. L 據(jù)內(nèi)部消息透露，上海某大型設(shè)計院常年掛靠的設(shè)計機構(gòu)有上百家，如果平均每家設(shè)計機構(gòu)的年營業(yè)額為400萬人民幣，那這家設(shè)計院的年掛靠費收入達(dá)人民幣一億元，所以掛靠費收入已經(jīng)成了一些大型設(shè)計院的主要利潤來源之一。因此，在一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目上甲方選用的一些設(shè)計團隊打的是設(shè)計過某某著名商業(yè)項目的某大型設(shè)計院的招牌，事實上是一些臨時湊合的設(shè)計班子俗稱“草臺班子”，這些人手上拿的是甲級設(shè)計院的資質(zhì)，實際上是一群沒有任何大型商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計經(jīng)驗“烏合之眾”，跟這樣的設(shè)計師談商業(yè)物業(yè)布局原則、商業(yè)運行原理、商家使用條件預(yù)留、設(shè)備設(shè)施布置要求簡直是“雞同鴨講”、“對牛彈琴”。這伙人不但不懂商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計，胡亂解釋規(guī)范、胡亂畫圖作賤甲方商業(yè)物業(yè)的使用價值，而且脾氣特別大、特別不謙虛、虛張聲勢來嚇退甲方或甲方顧問提出的優(yōu)化修改要求，拒絕承認(rèn)自己的設(shè)計不當(dāng)之處。碰到這種設(shè)計團隊，就算你投訴到被掛靠的設(shè)計院，掛靠設(shè)計院一般也對他們沒有任何約束力的，為什么？因為這些人攬到這個項目是花了代價的，是因為有某個領(lǐng)導(dǎo)打招呼的，他們自以為有后臺而有恃無恐。碰到這樣的設(shè)計團隊一般來說是做不出什么好的商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計出來的，甲方進退兩難自認(rèn)倒霉，被掛靠的設(shè)計院被壞了名聲。所以在中國設(shè)計市場上，常常聽到人們說有沒有資質(zhì)設(shè)計這個大型商業(yè)項目？只要付了錢，沒有資質(zhì)也會變得有資質(zhì)了，資質(zhì)算個什么？它從過去的建筑設(shè)計專業(yè)能力的證明淪落成為今天的被人們利用在建筑設(shè)計市場上斂財?shù)墓ぞ撸闪艘恍┑退刭|(zhì)設(shè)計人員承攬高于他們素質(zhì)要求的設(shè)計項目的敲門磚，結(jié)果不但甲方項目的設(shè)計質(zhì)量得不到保障，持有這份資質(zhì)證書的設(shè)計院的信譽也會隨之被損害。
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4. 反思上述中國內(nèi)地的建筑設(shè)計管理體制和設(shè)計院的贏利模式20年以來造成了什么樣的結(jié)果呢？
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人的天性就是避免吃苦追求舒舒服服服賺大錢，而我們的建筑設(shè)計管理體制和設(shè)計院的額盈利模式設(shè)計就是能夠讓設(shè)計院的領(lǐng)導(dǎo)們避免吃苦追求舒舒服服賺大錢，過去商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金十年任務(wù)又多，有了舒舒服服賺大錢的體制機制和機會，有誰還會去努力進取學(xué)習(xí)先進技能呢？
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所以簡言之，我們中國商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計學(xué)徒20年不出師，這么多的大型商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計成就不了商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計大師，還酸溜溜地說什么“看凱里森、RTKL、貝諾、捷得如何壟斷高端商業(yè)設(shè)計”這樣的話，完全是由中國內(nèi)地的建筑設(shè)計管理體制和設(shè)計院的贏利模式造成的結(jié)果，是自己不爭氣的結(jié)果，根本怨不得別人。經(jīng)過這20年的舒舒服服服賺大錢到今天房商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金年代過去了的十字路口上，他們除了平均比十年以前擴大了2.5倍虛胖的規(guī)模以外成了地地道道的“四無設(shè)計院”：; m8 }$ J, ~- n& c
9 S1 R+ t1 j' H一無品牌，過去就算參與過某些大型成功商業(yè)地產(chǎn)項目的給境外設(shè)計院配套設(shè)計項目，這種配套設(shè)計不足于建立起自己設(shè)計的成功項目品牌；& ~2 ~4 @5 Y1 H5 \9 g9 @- ]/ z
& q0 u4 B6 T/ s0 B二無產(chǎn)品，我們境內(nèi)的設(shè)計院許多除了規(guī)模大以外，沒有拳頭產(chǎn)品。而境外設(shè)計院每一家設(shè)計院都有自己的拳頭產(chǎn)品，如SOM公司的強項產(chǎn)品是超高層建筑、凱里森公司強項產(chǎn)品是城市綜合體、捷德公司的強項產(chǎn)品是公園式開放式購物中心；RTKL公司的強項產(chǎn)品是高星級酒店和購物中心；貝諾公司的強項產(chǎn)品是高檔寫字樓加購物中心，每一家設(shè)計院都有一項代表性的強項產(chǎn)品而我們內(nèi)地的設(shè)計院沒有；8 d, Q/ `. l t' d' y1 `
. i% {7 q7 @$ j6 \& q三無核心技術(shù)，我們境內(nèi)設(shè)計院什么項目都做，什么項目也做不精，綜合性設(shè)計院沒有拳頭產(chǎn)品事實上代表了沒有核心技術(shù)，沒有專長。反觀境外設(shè)計院每一家設(shè)計院均有自己安身立命的核心技術(shù)，前面所述的拳頭產(chǎn)品背后是有核心技術(shù)支撐的，一般不會被人輕易模仿的； Y8 P9 S) `' H2 c, }: {; B6 ]1 X
四無人才儲備，上海除了個別民營設(shè)計院對對主創(chuàng)設(shè)計師實行年薪制以外，極大部分的國有的還是民營成規(guī)模設(shè)計院人才流動非常大，在百貨店式贏利模式下骨干留不住，無人才成長的環(huán)境，一些大學(xué)生進來做了幾年學(xué)了一點本事因沒有升遷通道就跳槽走了，國內(nèi)設(shè)計院年年招學(xué)生進來，骨干年年流失，一線設(shè)計人員整體素質(zhì)不斷下降，這就是現(xiàn)今大多數(shù)成規(guī)模設(shè)計院的現(xiàn)狀。
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二、 時代在呼喚中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計大師在哪里？
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+ E0 J. \ L& c( ^4 i6 B% ~- u通過上述對中國的建筑設(shè)計管理體制和設(shè)計院現(xiàn)行贏利模式的分析反思，我們基本上可以看出要培養(yǎng)中國自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計大師需要做什么了，在筆者看來需要三管齊下貫徹下面三點：/ U& o+ q9 \8 q, E; J8 u
1. 從行業(yè)管理層面來說：需要打破現(xiàn)有體制，特別是設(shè)計資質(zhì)管理體制，創(chuàng)造有利商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計大師成長的環(huán)境，確立服務(wù)第一的思路，改變現(xiàn)行的評價標(biāo)準(zhǔn)；4 H' N6 b! J D; c
2. 從設(shè)計院角度來說：要看院領(lǐng)導(dǎo)是否是真正的企業(yè)家，如果是，就要有決心去刮骨療毒、洗心革面、樹立品牌、打出產(chǎn)品、研發(fā)核心技術(shù)、做好人才儲備；
4 g/ R. \( h# C; T& D/ T, U3. 從設(shè)計師角度來說：需要戒浮躁心理、立用心服務(wù)志向、做出手中精品、樹立個人品牌，持之以恒，要堅信是金子總會發(fā)光的。; W% D. V" S4 g& k% _- Q0 s9 r
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發(fā)表于 2016-8-22 13:24:42
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