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機械社區

標題: 公司遇拆遷，選擇：倒地皮還是更新設備？ [打印本頁]
作者: nahyo    時間: 2008-3-11 13:20
標題: 公司遇拆遷，選擇：倒地皮還是更新設備？
小型機械企業，有成熟的產品，并且隨著市場發展不斷有新產品加入。眼下正好是原廠址拆遷（租用廠房），于是準備搬遷。
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% ]- D* C4 G6 h1、如果在城區邊緣繼續租用廠房，年租金6萬，計劃更新一些老舊設備，并且購入一輛20萬左右的商務車。
1 U: r( t/ `" K( u* }  b# q+ O) K% l2、如果在該地購買1600平米的廠房，估計價格為230萬，首付100萬左右，其余貸款或借款。設備更新暫時擱置，只能買入2、3萬的小面包。
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3 [1 p+ V  ~3 G* B& d現在工廠的年產值150萬左右，收益率15％－20％，購買廠房的話，其升值預期大大超過生產收益率，但是存在融資方面的問題：現在土地政策和貨幣政策都不明朗，把公司投資重心側向地產的話，很難把握。% n7 E" |) |/ _& P7 b

( A: L. D& f, n; Z  ]" s不過從另一個方面來說，公司有100多萬貸款的話，會給所有人帶來緊迫感，也甚至對工廠有很大促進作用；相反，買汽車買設備，本身都是貶值物品，并且資金寬裕的話也有可能帶來浪費。
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如果你是這個公司的老板，你會如何決策呢？
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-11 13:26
地皮只會越來越貴，買車一下地就貶值了。買地皮好，說不定其增值的速度比銀行利息還來得快。
作者: nahyo    時間: 2008-3-11 13:31
買地皮會有100多萬貸款，按照公司能力，至少要有5－6年還貸期，在這個期間流動資金會少的可憐，任何一個經營上的問題都會給公司帶來致命打擊。
! }$ e# z1 J, a; d8 x, w到時候就不是機械公司了，而變成炒地皮的了。
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[ 本帖最后由 nahyo 于 2008-3-11 13:34 編輯 ]
作者: 李海飛    時間: 2008-3-11 13:41
請說一說您們那里的土地的使用政策．我們這里的老板都是圈地后再把部份地租出去的．
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-11 13:43
那就要量力而為啦，不過5－6年的還貸期不算長啊，如果現在不下決心，永遠買不到地皮的。
作者: 老鷹    時間: 2008-3-11 14:20
一般沒有看到買地吃虧的。但如果融資困難的話，還是集中發展公司，開發好產品，不要搞地產投資了。這條路比較保險。公司發展好，以后投資地產還有機會的。
作者: 牛二    時間: 2008-3-11 14:52
搞地皮來錢快多了，實業來錢太慢了。
作者: 國際化    時間: 2008-3-11 18:09
搞地皮吧，有很多 公司都是這么做的，幾十畝的土地房子設備只占了一點。設備先將就一下。
作者: nahyo    時間: 2008-3-12 08:22
現在看樣子先和賣主保持接觸。他的地是大隊里拆遷得的，有3畝6分。去年大隊里搞工業開發區，摧著他把房子豎了起來，大概有1600多平米，出租租金75元/平米/年。暫時沒辦房產證。如果買下來的話，倒希望直接用我們公司的名字去領房產證，可以少一筆過戶費。: S5 r& G5 _8 _" ?
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現在蘇州開搞地鐵了，無錫卻沒音訊。前兩年有過規劃，那片廠房正好在1號線的頭上，如果無錫真的能在2012年通地鐵的話，倒是很超值的房子。
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-12 08:28
去查一下規劃，如果真是這樣，值得投資。
作者: 湖北人    時間: 2008-3-12 08:41
能否考慮以租帶買,雖然國家政策不允許,但很多地方都是這樣操作的.
作者: 李海飛    時間: 2008-3-12 15:02
原帖由 nahyo 于 2008-3-12 08:22 發表 % x% |7 f" z  S# s  t5 d1 h; [
現在看樣子先和賣主保持接觸。他的地是大隊里拆遷得的，有3畝6分。去年大隊里搞工業開發區，摧著他把房子豎了起來，大概有1600多平米，出租租金75元/平米/年。暫時沒辦房產證。如果買下來的話，倒希望直接用我們公司 ...
1 ?5 S, Q" ]1 L8 j2 w7 ^) ]; \
那您還猶豫什么？
作者: 氣壓機    時間: 2008-3-12 19:31
先發展公司.  i0 L7 }% L2 _* Q7 {/ M
設備雖然貶值,但是卻能為您帶來效益.只有有效益,才會有別的,如果公司沒有良好的發展,那你現在買地,早晚也得在賣給人家,況且,土地每年的使用金也是很高的.并且,現在來看,土地并不能為您帶來效益.出租廠房的人其實最無奈,因為根本沒有多少利潤.沒有土地使用證的土地是不能買的,尤其是農村集體的.一點也不保險,因為現在辦理工業用地村級政府根本沒有發言權./ \7 K4 c& x* ]  Q. Q( D3 M7 F
打個比方,你家孩子馬上要到清華大學學習,可是你手中的錢,買房和供孩子念書只夠其一,您是選擇買房還是選擇供孩子學習?: X  x8 b4 ]. X9 a; z/ l/ _

: d4 ?1 E7 v: k- c[ 本帖最后由 毛驢拉磨 于 2008-3-12 19:34 編輯 ]
作者: 亮劍    時間: 2008-3-12 20:44
關鍵是需要落實你說的買地是否確定能夠辦土地證！沒有土地證的地不是地——屬于計劃外生育的“孩子”罷了。而且，買地是什么時候都可以辦的事情，好像和你的搬遷沒有直接的必然的聯系。千萬不要被錢累死。
作者: 深南大道    時間: 2008-3-12 21:08
強烈建議勒緊褲腰帶搞生產！* a  m2 @( _$ J$ T' j' n
當年華為投資深圳，房地產搞得火熱的時候
+ t9 W! J, B' l5 P. |( q9 h愣是沒投一分錢進去，倒是聯想
3 t3 o8 h) h" s投了不少進去，看現在的發展
) W! ~* I0 T7 O$ i: G7 W5 l華為也算民族產業的一面旗幟吧。5 K( u* T' v' X# n$ _4 A
搞實業，永遠都不會貶值# a& U5 a1 h" Q( \
房地產，泡沫太多。
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-13 08:00
各位：
" v0 S) K$ U  g* r7 p我認為現在建議樓主買地皮還是對的，因為他這個操作，與純粹的投資地產不同，屬于企業的固定資產投資策略。即使以后地皮升值，樓主也不是靠倒地皮過活的，倒是以后大吉利市地講句，萬一企業經營不好了，那時把地皮賣了，還可以禰補一點損失。在正常的經營環境之下，現在投資了地皮和廠房建筑，以后就省卻了大筆的租金支出。但是如果現在不投資地皮和廠房，買了車子、租用廠房的話，一個車子逐年貶值，二來廠租逐年看長，那才是不劃算呢！
( ?" n/ y2 r, r! O  W$ E重點的是：他不是投資地產。
作者: 心結    時間: 2008-3-14 14:58
嗯，還是買好，我們的老板也打算花幾千萬搞塊地，主要是要打算長久的經營下去。。
作者: nahyo    時間: 2008-3-14 15:39
標題: 還是要謹慎呀
今天遇到一個鮮活的例子：) g2 M! Q4 C, y. O( m0 G, U" l; w6 \
某標準件廠在無錫錫澄高速出口附近買了一塊地，然后和親戚一起合資建造了2600平米的標準廠房2棟，600平米普通二層建筑1棟，在建的多層建筑一棟。
2 D: j  t- E+ U: P& e0 p他出于自己生產需要，使用了600平米的二層樓1棟，他親戚使用了標準廠房一棟。* M- h# @9 u& q) v
3 |. s- K" _8 S( J5 v" W3 e( p
他面臨的問題是：
8 W' ~, t( y) [9 V8 w( \7 g) L1，因為沒有后臺背景，土地證房產證遲遲辦不下來；0 @1 f  V. h& R% \( }4 m# p
2，所有房產只配套了200KVA的風房，也就是說2600的標準廠房只能使用不到100KVA（還不考慮那棟將來可能作為旅館的多層建筑），明顯不足。
2 b* V" e) M) c* Q- O( H' f  R' g- i+ C0 [  n' T
因此，他的房產就算低于市場價格，也很難租出去。（沒房產證就無法通過稅務登記，100KVA僅夠普通機械加工。）
作者: 李海飛    時間: 2008-3-14 15:55
這就有必要搞清那邊的土地的使用政策.天時,地利,人和中的地利便是這個意思.
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-14 16:13
原帖由 李海飛 于 2008-3-14 15:55 發表
* d4 y, V0 f- @3 z1 ]2 E7 d這就有必要搞清那邊的土地的使用政策.天時,地利,人和中的地利便是這個意思.
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這個很重要，至于樓上說的電力問題，以后還是有可能增容的。關鍵是有沒有土地使用證和房產證。不過現在還很多地方操作不規范，象我們這里，十多年了，由于歷史原因，也是沒有房產證的，自用絕對沒問題，出租也沒事，只是不能買賣而已。
作者: nahyo    時間: 2008-3-14 17:10
現在可能手續不全沒關系，但將來估計不行。買進土地卻不能賣出的話，還是買設備算了。本來資金就不夠，卷到土地上的話經營有風險。7 F$ ]7 l% z, x/ F$ U6 ^: v7 H6 D4 X# r
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[ 本帖最后由 nahyo 于 2008-3-14 17:11 編輯 ]
作者: 亮劍    時間: 2008-3-14 19:32
原帖由 nahyo 于 2008-3-14 17:10 發表 * M$ o2 Z& R% R5 T0 F
現在可能手續不全沒關系，但將來估計不行。買進土地卻不能賣出的話，還是買設備算了。本來資金就不夠，卷到土地上的話經營有風險。
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實際上在就是我的觀點：“關鍵是需要落實你說的買地是否確定能夠辦土地證！沒有土地證的地不是地——屬于計劃外生育的“孩子”罷了。而且，買地是什么時候都可以辦的事情，好像和你的搬遷沒有直接的必然的聯系。千萬不要被錢累死?！?。但是說不定買地發財，但是你沒有買，那個時候不要怪別人?。￡P鍵還是資金
作者: nahyo    時間: 2008-3-16 09:13
后悔這種事情早就免疫了。說發財，四年前在無錫梅村已經定了2畝地，定金都付了，國土證1年內肯定能下來。因為家族反對，后來還“托關系”把地退了，把定金收回來。
5 d$ q2 B4 I9 o4 Z) T1 M# g: k6 O這2畝地，4年升值早超過100萬了?？蓱z我們家現在還窮得勒緊褲腰帶。
作者: donglei2009    時間: 2010-3-24 16:07
我的建議是地皮暫時不買~~~暫時還是組地皮~~掙到錢了~~去加拿大做滿三年移民監~~~然后移民加拿大~~安享晚年``
作者: 五年規劃    時間: 2010-3-24 21:08
買地，這個階段車夠用就好
作者: 老徐    時間: 2010-3-25 16:41
設備什么時候都能添，土地這事錯過機會就沒了，而且，目前來看，經濟形勢還不是很明朗，一些出口數據的增長，也只是歐美國家補倉而已，目前來看，制造業流動資金在短期內涌向稀缺性資源的趨勢逐漸明顯，土地和房產已經成為資產保值的有效手段之一



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