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標題: 關于買房的思考 [打印本頁]
作者: 張麻子 時間: 2017-2-11 09:57
標題: 關于買房的思考
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春節前，日本最大的公寓樓建設公司“長谷工”的執行董事大門先生請我吃飯，吃意大利料理。他帶我去的那一家意大利餐廳在東京都的麻布。
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麻布位于六本木的邊上，是東京一個有名的高級住宅區。這一個住宅區有兩大特點：一是外國的大使館多，中國駐日本大使館就在那里。二是高級公寓樓多。
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麻布的高級公寓樓都有一個特點，就是樓層都是5層以下，隱隱約約地掩映在綠樹叢中。大門先生說，日本所謂的高級公寓樓，有幾個基本特征：一是樓層不高，一棟樓里就十幾戶，最多也就30來戶人家。二是必須是在市中心，但是不是在市中心的繁華街區或者商業區，而是在寧靜的住宅區。三是外觀并不豪華，但是室內裝修絕對頂級。
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我問他一個問題：“這些高級公寓樓的主人都是哪些人？”大門先生告訴我，首先是成功的企業家，其次是高級商務人員，在其次是演藝界明星，最后是外國人的企業高管。但是，他也告訴我，高級公寓樓基本上是出租房為主，很少有普通的住家。原因是租金收益很好，一個月多則200萬日元，少則60萬日元，按人民幣計算的話，每月房租就是3萬6000元到12萬元之間。
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在東京首都圈，上下班坐輕軌地鐵一個小時，是一個很正常的時間，或者說是標準的上下班所需要的時間。從東京市中心坐輕軌地鐵1個小時，可以到達哪里？可以到達神奈川縣的橫濱市、埼玉縣的埼玉市，千葉縣的船橋市。換成上海的概念的話，可以到達江蘇的蘇州、昆山，浙江的嘉興和上海郊外的青浦、松江。也就是說，600萬白領們每天都是從這些地方離開家到東京市中心來上班的。
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東京首都圈的白領們買第一套房子，平均年齡是在35歲，而在中國是27歲。東京人從22歲大學畢業，在30歲結婚，生下孩子要上幼兒園了，不少人才感覺到自己需要有一個真正意義上的家，于是考慮買房子。
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在距離東京市中心一個小時車程的東京衛星城市，一套3室一廳的精裝修公寓樓，實用面積100平米（按照中國建筑面積算的話，是130平米），售價一般在3500萬日元之間，大約是200萬元人民幣左右。因為日本年輕人結婚沒有向父母要婚房的習慣，因此，要買這一套房子，一般是首付20%，其余的20年分期付款。也就是在55歲，自己退休前，把最后的房貸還完。這是日本人買房子的普通的套路。
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日本的一個白領在其一生中，經常面臨的一個問題，是工作的調動。三年一換崗，是日本大企業的普通做法。因此，作為企業戰士，常常會被派往地方工廠或者海外分公司去工作，甚至中央機關的干部也會被派往地方城市的政府中去擔任不需要經過選舉就可以任職的職位，接受基層工作的鍛煉。因此移動性很大，有的時候，一家人舉家前往，有的是企業戰士一個人前往，一個人去外地工作，日語中有一個專用的名詞，叫“單身赴任”。
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一旦單身赴任，妻子和孩子就變成了留守婦女與兒童，就要守家。有的人因此感覺到，如果不買這一套房子的話，就沒有住房的負擔，一家人跟隨丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如來到中國工作，無論是在上海還是北京，租房子居住，房租還可以申請公司補貼，幾乎可以白住。
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大門先生所在的公司“長谷工”是日本最大的一家專門開發建設公寓樓的公司，他說日本社會最近出現了一個新動向，那就是買房的人越來越少，租房子的人越來越多。
東京大學生生活協會的調查數據稱，東京年輕人結婚，85%的人是租房子結婚，還有10%的人是住在父母家里或者單位宿舍里結婚，真正買房子結婚的比例只有5%。出現這一種情況的原因，第一是年輕人沒錢買房子，第二是日本沒有父母親掏錢給孩子買婚房的習慣，必須自力更生。第三，丈母娘也沒有一定要女婿買房子才允許嫁女兒的要求，不存在“丈母娘經濟”。
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年輕人買不起房子，最大原因是因為沒有錢，這可以理解。但是過了30歲，或者人到中年，還不買房子，這在中國就有點奇怪。
那么，日本社會為什么會出現買房的人越來越少，租房的人越來越多呢？最大的原因，是日本人開始考慮自己的居住環境必須符合自己生活形態的變化而變化，尋求居住環境的絕對合理性。
譬如說，孩子很小的時候，家要安在學校的附近，便于接送孩子，也方便孩子上學。同時，有兩個孩子的話，必須要有三室一廳的空間。但是，當孩子長大，考上大學，離開家獨立，或者結婚之后，家里就剩下2個父母兩人，這時候，三室一廳的房子就顯得太空空蕩蕩，而且每年的房產稅也要多交。年紀大了，不再希望自己的家還在學校的邊上，希望離超市近一些，希望離輕軌地鐵車站近一些，希望離醫院近一些。這時候，就要考慮搬家，但是買新房將要動用養老錢，而且舊房子已經不值錢，賣不出高價。因此，以前自己買下的房子于是就變成一種負擔。
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如果租房子住的話，孩子上學時，房子可以租在學校的邊上，孩子長大后，房子可以租在離公司近一點的地方，減少上下班的體力消耗。等孩子上大學結婚離家后，房子可以租的小一點，省下一些房租。等自己年紀大時，就可以租到離醫院離超市近一點的地方，便于自己看病和買菜。這一種根據生活形態變化而變化的租房生活，越來越多地被日本人所接受，因此日本的房地產市場，租房市場好過買房市場。
也有人會說，租房子雖好，但是，如果每月支付租金，支付到最后，房子還不是屬于你的。但是如果買房的話，每月還貸，還到最后，這房子就變成自己的了。這話沒有錯。
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但是，有不少日本人是這樣認為的：我租房子生活，雖然支付的房租和每月還貸的金額差不多，但是，我不需要另外承擔房產稅，同時設備壞了也不需要我自己掏錢去買，通知一下房東就會過來給你修好。有錢時，我房子租的好一點，沒錢時，我房子租的差一點，人生有許多難以預測的變故，譬如離婚、譬如失業，如果是自己租房的話，這一筆張可以變得清清爽爽，但是如果是自己買房的話，夫妻之間的財產分割，失業后付不起房貸等等的問題就會迎面而來。
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更為重要的是，日本有一個“財產贈與稅”和“遺產繼承稅”，父母親要把自己的房子轉讓給孩子，或者過世后，父母親的房子需要孩子來繼承，都要支付“財產贈與稅”或者“遺產繼承稅”，最高稅額是40%，等于是將近一半的房子錢需要交給政府。當孩子付不出這一筆錢時，那也等于是父母親給孩子一個很大的經濟負擔，反而給孩子添了麻煩。在日本空房率日益增大的背景下，老房子不一定，說賣就賣得出去。
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正因為日本一直有一種租房的市場，因此在日本，尤其是像東京、大阪、福岡等這樣的大都市，許多的公寓樓從設計階段開始，就是確定是出租的不是出售的。日本的租房市場是十分的成熟，而且很有規矩：譬如房東希望你是長期租用，不會出現中國那一種突然要把房子賣了把房客趕走的事情。第二，可以租用的房子遍布城市的各個角落，可以根據自己的需求選擇不同地段不同價位的房子。第三，房型從單身公寓到家族公寓，應有盡有，而且每一套房子不管新舊，廚房、衛生間、洗浴間是一應齊全，生活十分便利。
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現在中國社會的情況與日本社會相差甚遠，在中國，沒房子就沒有財產也就沒有地位。但是，有房子的負面問題，也會逐漸凸顯出來。我這幾天回浙江老家陪伴爸媽過年，家里是一棟三層樓的房子，如今只有2個老人在住。
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前幾年經濟好的時候，外地民工多，或者舊城改造，拆遷戶多的時候，房子還能租出去，現在民工也少了，舊城改造難度也越來越大，所以，租房子的人也是越來越少。突然發現，有太多的房子也是一個負擔，如果拋棄就有的觀念，日本人那一種租房生活也不失為一種理性的選擇。
( S1 I9 h0 _4 P/ `8 Y6 f( B. p轉自“這才是日本” K, ?1 l3 ^5 ~ @
作者: pokerkings 時間: 2017-2-11 10:06
被房價困死的一代
作者: 老鷹 時間: 2017-2-11 10:09
其實，機械工程師也是流動性很大的一個職業，離開一個企業，離開一個城市都是家常便飯。按照這個邏輯來說，早早買房確實不合算，也不自由。到了35-40歲穩定下來再買房比較合適。如果在一線城市就一直租房也無所謂，干到40多歲回老家養老。
作者: 所羅門_x 時間: 2017-2-11 10:37
文化不同造就生活理念的不同。無解！
作者: 旗桿ah 時間: 2017-2-11 10:57
國內是行不通的，一是房價漲，房東也跟著漲房租，你不漲就趕你走，房客是不受保護的；二是房子直接和戶口掛鉤，戶口和孩子讀書還有自身福利掛鉤，沒房子就沒戶口，孩子連上學都是個問題；三是，自己想著攢錢買房，事實就是你現在不買，過一兩個月你攢下來的錢跟房價漲幅比起來幾乎就可以忽略不計。不是年輕人想買房，是年輕人不得不買房。+ d; ~+ P; U' ]$ L* f( _
想改革涉及到利益的人太多，我們這種窮打工的是不被考慮的，頂多給點甜頭，讓我們少說話就可以了。
作者: 張麻子 時間: 2017-2-11 12:44
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這個分析很有道理
作者: 韓正州 時間: 2017-2-11 14:24
講的太好了，也讓我對日本社會了解了點，謝謝
作者: 一重科技 時間: 2017-2-11 15:19
/ M# ^. L* I/ t5 U/ ?# d6 t哎，我們這代人已經毀了……
作者: 余罪HN 時間: 2017-2-11 16:39
說簡單一些。。。沒錢就沒有對象。。。。尤其在中國二三線城市。。。我這馬上結婚了，還是答應結婚之前買房子。。。真不想買，父母贊一輩子的錢。。。。和強盜差不多，但是，父母還一直催著買房
作者: 大魏1983 時間: 2017-2-11 17:30
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確實如此！. N! A, h- m9 p6 F
作者: 韓寒11 時間: 2017-2-11 21:03
日本的房價也是很貴啊，買房子對年輕人也是一種奢望，國內的房價也不便宜啊
作者: 魍者歸來 時間: 2017-2-12 20:55
- 法律法規缺乏對房客的保護，房客在租住房中缺少【家】的真實感。
- 社會誠信的整體欠缺，房客毀裝修不是個例而是普遍，因此房東也不愿意投錢在租房的內部裝修上。
- 戶籍制度對應住房并與教育、醫療掛鉤，進而導致國人不得不做房東。
- 來自家庭和婚姻的傳統觀念也強制消滅了年輕人的租房熱情。
- 社會地位和群眾視野帶來的購房壓力。
- 帶有政府及大型企業背景的公寓嚴重不足。 K/ S; l2 S4 M" Q7 |% N. R K8 Z
作者: 我就是我212 時間: 2017-2-14 10:53
講的不錯，但是子女教育是個問題?
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