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標題: 深圳制造業頹廢廠房空置率創歷史高位 [打印本頁]

作者: 龍九禪師 時間: 2012-7-23 18:23
標題: 深圳制造業頹廢廠房空置率創歷史高位
邢毅破產了，他極不甘心。　　他是深圳愿景光LED廠的老板，公司年產值曾經上億元，在行內頗有名氣。但最后卻因為幾百萬的債務而致破產。
　　破產的伏筆在2009年埋下。成本的上升和國外市場的萎縮，加上市場上殘酷的價格火并，他的企業經營已經慘淡。但無論怎樣，對他來講，結局都是“死”，區別在于“找死”還是“等死”。“死”了之后，邢毅沒有“跑路”，而是四處籌錢還債，希望東山再起。但他的廠子已被物業方搬空。一名保安獨守那座空廠。
　　經濟下行，苦苦支撐的中小企業老板感受到前所未有的壓力。工廠的倒閉或外遷在廣東產業轉型升級的背景下悄然發生，廠房的空置率也在歷史高點。
　　空廠
　　6月29日上午，邢毅給生意伙伴們群發一條短信，自己因資金鏈斷裂，借款無門，無法償還供應商的900萬欠款，還有工人工資和銀行貸款，只能破產。
　　短信最后一句是，“我沒有做資產轉移，我本人一無所有，于6月29日上午10:00正式宣布破產。我已離開深圳準備外出一段時間，希望大家不要騷擾我的家人。”
　　宣布破產的短信發出幾天后，邢毅租的廠房就被物業公司搬空。僅有一名保安守著那一棟毫無人氣的樓房。他的這座廠房，連同旁邊數棟空廠房，其實都是富士康搬遷之后留下的空宿舍樓。
　　這類廠房的空置情形并非孤例。
　　中介機構環申工業地產總經理朱國建對媒體表示，隨著一些中小企業經營狀況下滑，近期關外廠房的空置率和去年相比有所上升，總體空置率比去年底上升5個百分點。
　　早在一季度，這種空置率上升的趨勢已表現出來。深圳流動人口和出租屋綜合管理辦公室發布的一季度抽樣調查報告顯示，深圳當季的廠房倉庫租金基本持平，但空置率同比提升3.2個百分點。
　　該報告指出背后的主因是，“以外貿出口為主的外向型經濟企業訂單減少，而原材料和人力成本上升，企業的開工率下滑，因而對擴大生產規模持保守態度，導致對工業廠房的需求萎靡，有的甚至還縮小了生產規模。”
　　而二季度的空置更加嚴重。深圳一名廠房租售中介吳平說，今年5月起，他就發現廠房出租變得越來越困難，盡管每平米的月租金已比去幾個月前下調1.5~2元，但二季度的廠房出租環比還是減少50%至60%。
　　他認為這是大環境不景氣所致。“我的客戶中有一些工廠是做歐美市場的，很蕭條。做國內市場的，也是靜悄悄的。”吳平告訴記者。
　　深圳一家大型專業廠房租售中介網站總經理黃少武（化名）告訴記者，二季度深圳關外的廠房，每平米的月租均價已經下調快2元了，但很多招租廣告掛了小半年都沒能租出去。
　　黃少武認為，當前的空置情況甚于2008年金融危機時期。2009年初，該網站抽樣調查顯示，當時深圳廠房空置率是30%~45%。
　　持相同觀點的還有深圳公眾力商務咨詢有限公司董事長范軍。范軍以前在國土規劃部門任職多年。“我們現在在（深圳）坪山一帶做一些調查，也是政府委托的調查，報告還沒完成，但發現空置率是蠻可怕的。”范軍說。
　　“我們在關外接觸到很多1萬平方米的工廠區加幾千套房間的宿舍樓，大量空置在那里，有人想把它變成職業培訓學校。”
　　范軍認為，下半年廠房空置率可能還要加大。“政府想把籠騰掉，但騰掉了鳥沒有來，老想著世界500強，哪有那么多500強。”
　　事實上，相同的空置情況和政府的思維，還發生在東莞、佛山。黃少武說，很多東莞廠房在他的網站掛出租廣告，也是掛了大半年還租不出去。以前東莞的廠房月租一般是每平米接近10元。現在一般只有7元，甚至只有五六元，但也很難租出去。
　　外遷
　　關于這次破產，邢毅至今感到意外。7月18日晚，“失蹤”多日的他和記者見面。他說，自己知道這個大行情不好，會淘汰很多企業，但沒想到現在就輪到自己。
　　他認為，和他一樣的人會多起來。“能撐過二季度的，三季度也很難撐過去，很多人會靜悄悄地死掉。”
　　但現在這個時刻，是自上個世紀90年代臺商來深圳之后最艱難的。深圳臺商協會會長張周源說，市場經歷一些起伏本是常事，但現在的低谷讓很多制造企業無法支撐。勞動力成本提升、原材料上升、人民幣匯率的變動，這些雖是老話題，但它們對制造企業利潤的擠壓卻從未停止。
　　張周源說，臺商來大陸最早是到深圳，后來深圳臺商先后有三波出走高峰，第一波發生在1994年、1995年，大量臺商從深圳關外搬到東莞。第二波發生在幾年后，搬往江浙。
　　當下則是第三波。“這一波比較不明顯，看工廠不行，就直接將工廠收掉。”張周源說，“現在深圳有些臺商關廠或者從深圳遷走，這雖然是少數，但相比往年還是要多的。”
　　湖北老板段衛華今年初，把工廠從深圳寶安搬到湖北武漢。搬的原因是，在深圳，工人的穩定性太低，盡管深圳目前1500元的最低月工資標準居全國之首。“培訓了3個月的工人，第4個月就辭職，工資一分也不能少給，工廠沒辦法組織生產。”
　　年輕的新生代工人渴望在深圳找到歸屬感，但深圳的高物價是他們承受不起的。“深圳的房子，當老板的想買都覺得有困難，更別說打工的。”段衛華說
　　段衛華不確定出走是否值得。到內地去，等于脫離珠三角成熟的產業配套，而且內地的員工意識和政府效率與沿海地區相比依然存在很大差距。
　　但企業外遷已成深圳勞資糾紛主因。深圳勞維律師事務所主任段毅對媒體說，去年年底以來，深圳因企業外遷而產生的勞資糾紛占到了一半以上，大大高于往年。
　　數據顯示，今年上半年，深圳市累計外貿進出口2118.6億美元，增長5.4%，落后全國外貿平均增速水平2.6個百分點。
　　老病
　　愿景光破產的伏筆在2009年埋下。
　　受金融危機沖擊，傳統產業中的制鞋、玩具、小電子都遭到了重創。而LED則被視為高新產業、朝陽產業。珠三角各城市的政府都推出一系列LED產業示范工程。
　　2009年，廣東LED產業實現產值390億元。經過3年迅猛增長，2011年，就突破1500億元。
　　但行業的“亂”也同步發展。LED行業幾乎無技術門檻，產品樣式也互相抄襲，價格戰白熱化。“很少有人在乎后期的維護，把LED燈賣出去錢掙到就不管了，整個行業就是一場亂仗，都在比膽量。就像一口井，井水就這么點，膽小的拿吸管吸，膽大的用抽水機抽。”邢毅說。
　　邢毅的朋友、深圳萊特LED公司企劃部副總經理施光典則表示，LED的蛋糕確實很大，不過分蛋糕的人也很多。而且，蛋糕還沒有做成呢，大家都餓著肚子在旁邊看著。之前大家口袋里都還有些吃的，現在很多人已經吃光了，到最后就看你撐不撐得住等這個蛋糕做成。
　　邢毅就屬于那種把口袋里的東西吃完了的。
　　深圳臺商協會會長張周源說，目前的這一波下滑趨勢是從2008年就開始醞釀的。“2008年的時候，剛生病，很容易醫好。但那年生的病沒被根治。現在拖成老病，就不容易醫了。”
　　張周源說，3000多名臺商在深圳從事制造業，90%是在做外銷。“全世界購買力下降對企業的影響還是很大的，臺商要一直撐著，不然就沒有機會。”
　　事實上，從成本而言，大陸對臺商已經沒有吸引力。“整個大陸人口結構改變以后，低廉的勞動力再也找不到了。”張周源發現，以前的普工以小學、初中畢業為主，現在的工人動輒就是高中、大學畢業，不愿干傳統工業的臟活累活。
　　臺灣老板本該去東南亞尋找機會。“大陸現在的工資水平，對于東南亞其他國家，不管泰國、越南、馬來西亞來說，都算高的。”而臺商們之所以不走，是相信留下能等到大陸內需的增長，這是唯一吸引臺商留在大陸的原因。
　　留下來，就得承受痛苦。“像我們做外銷的，五年前的價格和現在的價格是一樣的。現在是微利，大部分的工廠現在都在苦撐。”
　　除了用人和原材料成本遞增、人民幣升值外，中小企業的融資也一直困難。盡管各級政府都在說要切實改善中小企業融資環境，但真正要弄到錢并不容易。
　　在2011年，邢毅發現，由于行業激烈競爭，毛利率已經從幾年前的100%下降到不足15%。他想投入資金進行研發創新，以和競爭對手區別開來。但到當年下半年，他的資金鏈快斷了。“上半年，還有很多人和我說，可以借我幾百萬元。但是下半年之后，10萬都借不到了。”
　　他后來得以向杭州一家銀行貸款，流動貸款500萬元，銀行承兌匯票1000萬元。但貸款的條件苛刻，500萬元流動貸款獲取的前提是，要現在銀行內有500萬元的存款。
　　邢毅說，這是他第一次向銀行貸款，非但沒讓公司挺過去，反而加速了它的破產。由于每季度必須按銀行要求還款70萬元，并且加上大量的利息、手續費、好處費，最后這筆貸款實際到手僅有400萬元。而他在東莞的一家五金工廠、一套別墅、一套住宅都填了進去。
　　由于一時發不出工資，工人開始罷工，引發連鎖反應，供貨商也對邢毅失去信心，債主提前上門，銀行的還貸壓力像一個緊箍圈，牢牢把他套住。他最后只能通過透支信用卡、借高利貸、6臺豪車也全賣掉。
　　有出沒進，使得一切更加糟糕。每個月的水電、廠租、400多名員工的工資支出，共要110萬元。而愿景光在2012年幾乎沒什么生意了，破產已不可避免。
　　政府
　　產業轉移升級，背后有一個重要原因是，廣東很多制造業城市現在都面臨著土地不足的發展瓶頸。
　　受生態保護和國土管控等約束，在2011年后的10年，深圳新增建社用地指標僅有42平方公里。深圳需要回頭盤活那些零碎的土地，并統一收儲。
　　東莞的情形大體相似。去年，東莞的土地開發強度已超過43%。
　　土地資源消耗得差不多了，再要土地的話，就得騰籠換鳥，“三舊”改造。
　　6月1日，深圳推出了2012年度土地整備計劃，計劃年內釋放出21.83平方公里潛力用地。此外，深圳新一輪土改也已啟動。
　　但政府、村集體（工廠業主）、企業三方博弈的局面不會改變。而企業主們認為，在新一輪的博弈中，企業仍將處在弱勢。
　　過去20多年，“最大的受益者是當地人，本地人就在這里永遠坐莊了，贏家永遠是他們。”張周源說，10年前，他的廠房月租是每平米9元，如今已漲至17元。 22年來，他已經給當地村集體交了1億多元的廠租。
　　盡管自認“貢獻”巨大，但對于腳下的土地，張周源他們更多扮演的是局外人。而邢毅的這次破產也是“局外人”所遭遇的結果。
　　深圳龍華新區去年底剛成立，新成立的政府想租下愿景光的廠房，來做辦公樓。從今年3月開始商談。邢毅要求得到1000萬元的補償款。那時起，他就沒再交租，以為租金可在未來的補償款里抵扣。
　　到6月，出租方國鴻物業管理公司因為邢毅未交租金、滯納金、水電費等共100萬，愿景光停水斷電。“我被國鴻忽悠了。”邢毅說。最后他的補償款沒拿到不說，工廠的設備、電腦都被國鴻清理走。
　　范軍說，回過頭來看，產業轉移、經濟下行共同造成的廠房空置，將對政府的土地整備有利。“廠房空置不一定是壞事，至少它不會那么奇貨可居，可能會把大家（村民和企業）期待值降低，反倒能起到促進和推動（土地儲備、城市更新）作用。”
　　他說，“政府現在可能會把太多精力關注到產業的轉移，其實它應該更多地在完善公共配套、公共福利、增加社會的公平性，把財力更多投入在這一塊。在產業的扶持上，事實上很多中小企業可以救活，可以就地升級轉移的，但是政府不愿意救活，不愿意施以援手，而是更多地去保留大企業。它總想到現成的500強，而不去培養未來的500強。”
　　邢毅最終輸了，背著沉重的債務，卻也不想“跑路”。此前幾天，他去浙江湊錢。他的父親也通過拾工廠垃圾去賣，湊了2萬元幫他還債。他希望有一天能重新贏一次，但不知道有沒有那天。
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作者: robaiming 時間: 2012-7-23 18:38
龍九大哥，對深圳還是有點感情的

作者: 西部情 時間: 2012-7-23 19:26
大浪淘沙，勢在必然，任何行業都要經歷市場經濟的洗禮，方顯出更成熟的魅力。國際國內環境的不斷擠壓，在造就一批行業大鱷的同時，也殘酷的扼殺了一大批中小企業。這無疑給我們的那些所謂的企業家敲了一記警鐘，同時也給我們的領導人以更多的反思。

作者: 大海無邊 時間: 2012-7-23 19:45
只要——政府的“手”不要伸太長，管住各級部門、放開管制、減稅、少印鈔票、法律面前一律平等就夠了。就這句話政府絕對做不到{:soso_e111:}

作者: sjkabc 時間: 2012-7-23 21:09
GCD做ZHENGZHI改革，各位認為可能嗎？二十二年前鐮刀錘子紅旗從飄了七十多年的大樓降下，強大的帝國分崩離析，一個前車之鑒不遠。一旦改革，傳說中永遠正確的偉大的CP還能掌控局勢么？

作者: oliver97 時間: 2012-7-23 21:42
息手上岸考個公務員

作者: 百笑書生 時間: 2012-7-23 21:43
現在看來形勢確實不好啊！

作者: pfizer2001 時間: 2012-7-24 10:14
還是深圳那邊的農民知道啊！蓋了廠房然后出租我們這邊都是直接讓公司給地租了一畝地按照1000斤的小麥給賠償
哈哈

作者: 心結 時間: 2012-7-24 10:24
深圳是個好地方！我還沒有去過，下個禮拜去看看！

作者: 東莞非標牛 時間: 2012-7-24 11:07
人民幣升值造成的{:soso_e113:}

作者: hnxxh97211 時間: 2012-8-2 17:07
廠房空了蓋商品房,GDP立馬翻上10翻，官員高興啊

作者: lingdu 時間: 2012-11-22 20:58
創業，

作者: lingdu 時間: 2012-11-22 20:59
創業搞機加工剛一年多點，最近感覺到壓力大。。。沒訂單

作者: 周benbendage 時間: 2012-11-23 13:02
缺乏風險意識，缺乏自我保護意識，缺的東西太多了，呵呵。

應該向銀行學習一下，預提呆壞賬準備金！嘿嘿！俗話說：省著！省著！窟窿等著！！

怕是龍九大俠說的那位老板，窟窿太大了，很難填起來了，只好破產！也沒神馬可怕的，老人家說過：大破才能大立嘛！呵呵。

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